Subastas de inmuebles
Análisis del edicto, de la matrícula y del proceso antes de pujar, y acompañamiento del pago, la inscripción y la posesión.
Barreto Marques Advocacia · Brasil
Abogado inmobiliario en Brasil: subastas, compra de inmuebles y contratos
Barreto Marques Advocacia e Consultoria es un despacho brasileño dedicado al derecho inmobiliario, a las subastas de inmuebles y a los contratos inmobiliarios. Atendemos a extranjeros y a brasileños que viven fuera del país por videollamada, con documentos digitales y reuniones en su huso horario.
En resumen
Sí, un extranjero puede comprar un inmueble urbano en Brasil, incluso en subasta, sin vivir en el país. Necesita un CPF (número de contribuyente brasileño), pasaporte, fondos enviados por una institución autorizada y, en la mayoría de los casos, una escritura pública firmada ante notario. Solo se convierte en propietario cuando la escritura se inscribe en el registro de la propiedad.
Dr. Rafael Barreto MarquesOAB/DF 34.266 · Brazil
Cómo ayudamos
Compra siendo extranjero
Verificación del inmueble y del vendedor, CPF, escritura, impuesto de transmisión e inscripción registral.
Contratos inmobiliarios
Redacción y revisión de contratos de compraventa y de alquiler, con explicación de cada cláusula en español.
Herencias y poderes
Sucesiones (inventário) con herederos en distintos países y poderes otorgados en consulados, con apostilla o por e-Notariado.
Comprar un inmueble en Brasil desde otro país exige entender un sistema registral, unos impuestos y unos plazos distintos de los de su país. Nuestro trabajo consiste en explicar cada paso con claridad y conducirlo con método, para que sus decisiones se basen en documentos y no en suposiciones.
¿Quiénes somos?
Barreto Marques Advocacia e Consultoria es un despacho de abogados brasileño con actuación dedicada al derecho inmobiliario, a las subastas de inmuebles y a los contratos inmobiliarios. Lo dirige el abogado Rafael Barreto Marques, inscrito en el Colegio de Abogados de Brasil (OAB/DF 34.266).
La oficina está en el LED Office, en Taguatinga, Brasilia, Distrito Federal. Atendemos de forma presencial en Brasilia y en línea a clientes de todo Brasil y del exterior, en asuntos con inmuebles situados en distintos estados del país. Más información en portugués sobre el despacho.
¿Cómo funcionan las subastas de inmuebles en Brasil?
En Brasil hay dos tipos principales de subasta: la judicial (leilão judicial), ordenada por un juez para pagar una deuda, y la extrajudicial o bancaria (leilão extrajudicial), que ocurre cuando el deudor de un préstamo con garantía de alienação fiduciária (transmisión fiduciaria del inmueble) deja de pagar.
| Subasta judicial | Subasta bancaria | |
|---|---|---|
| Norma | Código de Proceso Civil, arts. 879 a 903 | Ley 9.514/1997, modificada por la Ley 14.711/2023 |
| Puja mínima | La fijada en el edicto; sin ella, no menos del 50% del valor de tasación | Primera subasta según el valor del inmueble; segunda, en general, según la deuda |
| Pago a plazos | Propuesta con al menos 25% de entrada y el resto en hasta 30 meses | Según cada edicto |
| Inmueble ocupado | Orden judicial de entrega de la posesión | Acción de reintegración con desalojo en 60 días |
Los principales riesgos son el inmueble ocupado, las deudas de condominio e impuestos, los gravámenes en la matrícula (folio registral) y la impugnación de la venta. La comisión del subastador suele ser del 5% de la puja. Encontrará una guía detallada en inglés sobre subastas de inmuebles en Brasil y, en portugués, sobre abogado de subastas de inmuebles.
¿Cómo se compra un inmueble en Brasil siendo extranjero?
Un extranjero compra un inmueble urbano en Brasil siguiendo los mismos pasos que un brasileño: obtener el CPF (número de contribuyente), revisar el inmueble y al vendedor, firmar el contrato, pagar el ITBI (impuesto de transmisión), firmar la escritura pública ante notario e inscribirla en el registro de la propiedad.
- Verificación previa: matrícula actualizada, certificados judiciales y fiscales del vendedor, deudas de IPTU (impuesto predial) y de condominio.
- Contrato: precio, forma de pago, señal (arras), entrega de la posesión y penalidades.
- ITBI: impuesto municipal; en Brasilia, 3%.
- Escritura pública: obligatoria para inmuebles de valor superior a 30 salarios mínimos.
- Inscripción: solo con ella se transmite la propiedad (Código Civil, art. 1.245).
El error más común es entregar una señal importante antes de revisar la matrícula. Otro, frecuente en Brasilia, es comprar mediante cessão de direitos (cesión de derechos) sin escritura inscrita. La guía en inglés para comprar un inmueble en Brasil siendo extranjero amplía estos puntos.
¿Qué contratos inmobiliarios revisamos?
Redactamos y revisamos contratos de compraventa, promesas de compraventa, contratos de alquiler residencial y comercial y acuerdos de entrega de la posesión. Explicamos cada cláusula en español antes de la firma, con especial atención a la señal, las penalidades, los plazos y la distribución de costes. Más información en portugués sobre contratos inmobiliarios.
¿Cómo funciona la atención a distancia?
La atención a distancia funciona por videollamada, con documentos digitales y reuniones programadas en su huso horario. Los actos que exigen firma formal se realizan mediante un poder otorgado en consulado o con apostilla, o por e-Notariado. Vea la guía en inglés sobre poderes para inmuebles en Brasil.
Actuamos con un enfoque informativo y técnico: explicamos riesgos y plazos reales, no prometemos resultados y tratamos toda la información bajo secreto profesional desde el primer contacto. Para describir su caso, puede contactar con el despacho.
Dudas comunes
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar un inmueble en Brasil?
Sí. Las personas extranjeras, residentes o no, pueden comprar inmuebles urbanos en Brasil con los mismos derechos de propiedad que un brasileño. Hay restricciones para tierras rurales y para la franja de frontera, de 150 km a lo largo de las fronteras terrestres. Comprar un inmueble no otorga, por sí solo, visado ni residencia en Brasil.
¿Puedo participar en subastas de inmuebles en Brasil desde el extranjero?
Sí. La mayoría de las subastas judiciales y bancarias se realizan en línea. Para pujar necesita un CPF, registrarse en la plataforma del subastador y disponer de los fondos en reales dentro del plazo del edicto, que suele ser corto. Antes de pujar conviene revisar el edicto, la matrícula del inmueble y, en subastas judiciales, el proceso.
¿Qué es el CPF y cómo lo obtengo?
El CPF es el número de identificación fiscal de las personas físicas en Brasil. Es obligatorio para firmar la escritura, pagar el impuesto de transmisión, inscribir el inmueble y abrir la mayoría de las cuentas bancarias. Los extranjeros pueden solicitarlo en un consulado brasileño o en línea ante la Receita Federal.
¿Necesito viajar a Brasil para firmar la compra?
Normalmente no. Puede otorgar un poder público en un consulado brasileño o ante un notario de su país, con apostilla de La Haya y traducción jurada al portugués. Otra opción es e-Notariado, la plataforma oficial de los notarios brasileños, que permite firmar escrituras y poderes por videoconferencia con un certificado digital notarizado.
¿Qué impuestos pago al comprar un inmueble en Brasil?
El principal es el ITBI, impuesto municipal de transmisión, cuya alícuota fija cada ciudad; en Brasilia es del 3%. También hay aranceles notariales y registrales fijados por tablas estatales. Después de la compra se paga el IPTU anual y, si existe, la cuota de condominio. Los impuestos sobre alquileres o sobre una venta futura dependen de su residencia fiscal.
Guías en inglés
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