Inquilino não paga: ação de despejo no DF

O inquilino atrasou o aluguel, depois atrasou de novo, e agora deixou de responder. Enquanto isso, você continua pagando condomínio, talvez o IPTU, e não pode usar nem vender o imóvel livremente. Cada mês de espera aumenta a dívida e reduz a chance de recebê-la. A Lei do Inquilinato oferece um caminho próprio para retomar o imóvel e cobrar o que é devido, com prazos curtos quando bem utilizado.

O que fazer quando o inquilino para de pagar o aluguel?

Formalize a cobrança e reúna os documentos já no primeiro atraso relevante. A lei não exige número mínimo de meses: um aluguel vencido e não pago já autoriza a ação de despejo (Lei 8.245/1991, art. 9º, III). Antes de ajuizar, uma notificação ou proposta de acordo pode resolver, desde que não vire meses de espera.

Uma boa sequência inicial é:

1. levantar o valor exato em atraso, com multa e juros previstos no contrato;
2. notificar o inquilino e o fiador por escrito, com prazo curto para pagamento ou entrega das chaves;
3. comunicar a seguradora, se houver seguro-fiança, nos prazos da apólice;
4. ajuizar a ação se não houver resposta concreta.

O que você não pode fazer é retomar o imóvel por conta própria. Trocar fechadura, cortar água ou energia e retirar pertences configura exercício arbitrário das próprias razões e pode transformar o credor em réu. Outras orientações práticas estão no artigo sobre o que fazer quando o inquilino não paga aluguel, e a visão geral da área está na página de advocacia imobiliária.

Quando cabe a liminar de desocupação em 15 dias?

A liminar cabe quando o contrato não tem nenhuma garantia, seja fiança, caução ou seguro-fiança, ou quando a garantia se extinguiu. Nesses casos, o juiz pode ordenar a desocupação em 15 dias logo no início do processo, sem ouvir o inquilino antes, desde que o locador deposite caução equivalente a 3 meses de aluguel.

A garantia pode se extinguir, por exemplo, com a morte ou a exoneração do fiador. A lei permite que o locador notifique o inquilino para apresentar nova garantia e, se ele não apresentar, o contrato fica sujeito a desfazimento. Esse detalhe muda a estratégia, porque pode abrir a via da liminar.

Os requisitos e a forma de pedir estão explicados no artigo sobre a liminar de despejo em 15 dias.

Quanto tempo demora uma ação de despejo no DF?

Com liminar, a desocupação pode ocorrer poucas semanas após o ajuizamento. Sem liminar, o processo segue citação, prazo de defesa e sentença, o que costuma levar meses no TJDFT. Depois da sentença, a lei prevê prazo para saída voluntária, e o recurso de apelação, em regra, não impede o cumprimento do despejo.

Fase	Prazo de referência	Observação
Liminar (contrato sem garantia)	15 dias para desocupar	Exige caução de 3 aluguéis
Citação do inquilino	15 dias para contestar ou pagar	Pagamento integral evita o despejo
Sentença de procedência	15 dias para saída voluntária	Prazo aplicável ao despejo por falta de pagamento
Apelação	Sem efeito suspensivo, em regra	O despejo pode ser cumprido
Desocupação forçada	Conforme a agenda do oficial de justiça	Pode exigir apoio de força policial

Os prazos reais dependem da localização do inquilino para citação, da carga da vara e da conduta das partes. Citação difícil é a causa mais comum de atraso, por isso um endereço atualizado e dados do fiador ajudam desde o início.

O inquilino pode pagar e evitar o despejo?

Sim. No prazo de 15 dias contados da citação, o inquilino ou o fiador pode depositar o débito atualizado, com aluguéis, encargos, multa, juros, custas e honorários, e evitar a rescisão da locação. Esse direito, chamado purgação da mora, só pode ser usado uma vez a cada 24 meses (Lei 8.245/1991, art. 62).

Se o depósito for incompleto, o locador pode apontar a diferença, e o inquilino terá oportunidade de complementar. Se não complementar, a ação prossegue. Para o locador, a purgação não é derrota: o débito é pago com encargos e o contrato segue, agora com histórico documentado para o caso de novo atraso.

Como cobrar os aluguéis atrasados do inquilino e do fiador?

Você pode cumular, na mesma ação, o pedido de despejo e a cobrança dos aluguéis e encargos, incluindo o fiador. Também é possível executar diretamente, porque o contrato de locação com prova do débito é título executivo extrajudicial. O prazo para cobrar aluguéis é de 3 anos, contados do vencimento de cada parcela.

O fiador responde com o próprio patrimônio, e a lei admite a penhora do imóvel residencial dele, que normalmente seria protegido como bem de família. Se o contrato tem seguro-fiança, a indenização segue as regras da apólice, e o atraso na comunicação do sinistro pode prejudicar o recebimento.

Como o escritório conduz despejos no DF?

O escritório começa pela análise do contrato e da garantia, porque é isso que define se cabe liminar e contra quem a cobrança será dirigida. Em seguida, avalia se uma notificação ou acordo de entrega das chaves resolve mais rápido, e ajuíza a ação quando esse caminho não avança.

Durante o processo, o escritório acompanha a citação, responde à defesa, confere eventual depósito de purgação e acompanha o cumprimento do mandado com o oficial de justiça. Depois da desocupação, conduz a cobrança do saldo contra inquilino e fiador. Para os próximos contratos, uma revisão do contrato de locação ajuda a prevenir o mesmo problema.

O atendimento é presencial em Taguatinga, em Brasília, para locadores com imóveis em Águas Claras, Ceilândia, Guará, Samambaia e outras regiões, e on-line para quem mora fora. Se o seu inquilino está em atraso, converse com o escritório e leve o contrato e a planilha dos valores.