Paguei e o vendedor não passa a escritura: adjudicação compulsória

Pagar um imóvel e não poder registrá-lo é uma situação mais comum do que parece. O vendedor adia a assinatura, pede dinheiro extra, muda de endereço ou falece antes de comparecer ao cartório. Enquanto isso, o bem continua no nome dele, exposto às dívidas, ao inventário e até a uma segunda venda. A adjudicação compulsória existe exatamente para encerrar esse impasse.

O que fazer quando o vendedor não passa a escritura?

Quando o vendedor não passa a escritura, o primeiro passo é notificá-lo formalmente, com prazo para assinar. Se ele não cumprir, você pode pedir a adjudicação compulsória, no cartório de registro de imóveis ou na Justiça, desde que tenha quitado o preço e que o contrato não preveja direito de arrependimento.

A adjudicação produz o mesmo efeito da escritura que o vendedor se recusou a assinar. Na via judicial, a sentença substitui a declaração de vontade dele. Na via extrajudicial, o próprio oficial de registro defere o pedido e registra o imóvel em seu nome. Um roteiro mais detalhado, com as primeiras providências, está em paguei e o vendedor não passa a escritura.

Cartório ou Justiça: qual caminho escolher?

O cartório é a via indicada quando o vendedor é localizável, os documentos estão completos e não há disputa sobre o pagamento. A Justiça é necessária quando há divergência sobre a quitação, quando o vendedor impugna o pedido, quando o contrato tem pontos controvertidos ou quando a cadeia de cessões não está bem documentada.

Critério	Adjudicação em cartório	Adjudicação judicial
Base legal	Lei 6.015/1973, art. 216-B	Código Civil, arts. 1.417 e 1.418
Onde tramita	Registro de imóveis da situação do bem	Vara cível; no Distrito Federal, o TJDFT
Advogado	Obrigatório	Obrigatório
Notificação do vendedor	Extrajudicial, com prazo de 15 dias	Citação no processo
Prova central	Ata notarial e comprovantes de pagamento	Documentos e, se preciso, testemunhas e perícia
Se houver oposição fundamentada	Tende a seguir para a Justiça	O juiz decide no próprio processo
Tempo típico	Alguns meses	De um a alguns anos

Em ambos os caminhos, o ITBI é devido. No DF, a alíquota é de 3% e o recolhimento é feito junto à Secretaria de Economia.

Quais requisitos precisam estar presentes?

Os requisitos são quatro: um contrato de compra e venda ou promessa que identifique o imóvel e o preço; a quitação integral desse preço; a ausência de cláusula de arrependimento; e a recusa ou omissão do vendedor em outorgar a escritura. O registro prévio do contrato não é exigido.

A cláusula de arrependimento merece atenção. Se o contrato a prevê, em tese ela impede a adjudicação, mas a jurisprudência entende que o arrependimento não pode mais ser exercido depois que o preço foi integralmente pago. Também é essencial que a cadeia de negócios chegue a quem consta na matrícula. Se você comprou de alguém que comprou de outro, cada cessão precisa estar documentada, e todos os elos podem ter de participar do procedimento.

Imóveis sem matrícula individualizada, como lotes em condomínios horizontais ainda não regularizados, não comportam adjudicação, porque não há registro a transferir. Nesses casos, os caminhos são a regularização fundiária ou a usucapião no DF, conforme o tempo e a qualidade da posse.

E se o vendedor morreu, sumiu ou a empresa fechou?

A morte do vendedor não extingue a obrigação de outorgar a escritura: ela passa ao espólio e aos herdeiros. O desaparecimento também não impede o pedido, porque a notificação ou a citação pode ser feita por edital. E o encerramento irregular de uma empresa não apaga os contratos que ela assinou.

Se o vendedor faleceu e o inventário está aberto, o inventariante pode ser autorizado pelo juízo do inventário a assinar a escritura, o que costuma ser mais rápido. Se o inventário não foi aberto, o pedido é dirigido contra os herdeiros. Entender a situação do inventário de imóveis do vendedor ajuda a escolher a via. No caso de construtoras e incorporadoras que deixaram de existir, a adjudicação costuma ser judicial, com citação dos sócios ou do administrador, conforme a situação societária.

Qual é o erro que mais prejudica o comprador?

O erro mais prejudicial é esperar. Embora o STJ já tenha decidido que a adjudicação compulsória não prescreve, cada ano com o imóvel no nome do vendedor aumenta o risco de penhoras por dívidas dele, de inclusão do bem em inventário ou partilha de divórcio e de uma segunda venda a alguém que registre antes de você.

Quem comprou por instrumento particular sem registro tem proteção limitada contra esses eventos. Os embargos de terceiro podem defender a posse diante de uma penhora, mas exigem processo e prova. A situação se aproxima da de quem tem um contrato de gaveta: válido entre as partes, frágil perante terceiros. Regularizar cedo é mais simples e mais barato do que defender a compra depois.

Como o escritório conduz a adjudicação compulsória no DF?

O escritório começa pela leitura do contrato, da matrícula e das provas de pagamento, para confirmar se os requisitos estão presentes e qual via é mais adequada. Em seguida, reúne a documentação, providencia a notificação do vendedor e a ata notarial ou prepara a ação judicial, acompanhando o caso até o registro em seu nome.

Em Brasília, muitos casos envolvem cadeias longas de cessões de direitos, vendedores que se mudaram para outros estados e imóveis em regiões como Taguatinga, Ceilândia, Guará e Sobradinho, com décadas de negócios sem registro. Cada elo precisa ser analisado antes de escolher o procedimento. O atendimento é presencial em Taguatinga e on-line para todo o Brasil. Se você já pagou e aguarda a escritura, converse com o escritório com o contrato e os comprovantes em mãos.