Comprei imóvel de leilão com inquilino: como despejar o inquilino

Encontrar um inquilino no imóvel arrematado é diferente de encontrar o antigo dono. O inquilino não é parte da execução nem devedor do banco: ele tem um contrato, muitas vezes de boa-fé, e a lei o protege. Essa proteção, porém, tem limites claros e prazos que correm contra quem fica parado.

O arrematante é obrigado a respeitar o contrato de locação?

Em regra, não. A arrematação é uma forma de alienação do imóvel, e a Lei do Inquilinato permite ao adquirente denunciar a locação com prazo de 90 dias para a desocupação. Só é obrigatório respeitar o contrato quando ele é por prazo determinado, tem cláusula de vigência em caso de alienação e está averbado na matrícula.

Os três requisitos são cumulativos. Na prática, a maioria dos contratos residenciais não tem averbação na matrícula, o que libera o arrematante para encerrar a locação. A tabela resume os cenários mais frequentes:

Situação do contrato	O arrematante precisa respeitar?	O que fazer
Prazo indeterminado ou já vencido	Não	Denunciar com 90 dias para desocupação
Prazo determinado, sem cláusula de vigência	Não	Denunciar com 90 dias
Prazo determinado, com cláusula, sem averbação	Não	Denunciar com 90 dias
Prazo determinado, com cláusula e averbado na matrícula	Sim, até o fim do prazo	Avaliar a data da averbação frente à penhora ou à garantia
Contrato firmado depois da penhora ou da garantia	Depende da análise	Discutir a eficácia do contrato perante o arrematante

Quando o ocupante não é inquilino, mas o próprio devedor ou alguém da família dele, o caminho é outro. Nesse caso, veja as alternativas para desocupar imóvel de leilão ocupado pelo antigo proprietário.

Como contar o prazo de 90 dias para denunciar a locação?

O prazo de 90 dias para o arrematante denunciar a locação começa a contar do registro da arrematação na matrícula do imóvel. Se a notificação não for enviada nesse período, a lei presume que você concordou em manter o contrato, e o inquilino passa a ter direito de permanecer nas condições pactuadas.

Isso cria uma sequência que precisa ser controlada com atenção:

1. Registro do título: carta de arrematação ou escritura do banco levada ao cartório de registro de imóveis.
2. Início da contagem: a partir da data do registro, você tem 90 dias para notificar.
3. Notificação: por meio que permita provar o recebimento, como notificação extrajudicial por cartório de títulos e documentos ou carta com aviso de recebimento e conteúdo comprovado.
4. Prazo do inquilino: 90 dias, contados do recebimento da notificação, para desocupar.

Há quem notifique antes mesmo do registro, para não perder tempo. A notificação antecipada pode ser útil, mas convém repeti-la depois do registro para afastar discussões sobre sua validade. Por isso, o registro ganha importância estratégica, e as etapas para obtê-lo estão detalhadas na página sobre registro da arrematação no cartório.

E se o imóvel veio de leilão de banco com alienação fiduciária?

Nos leilões extrajudiciais da Lei 9.514/1997, existe uma regra específica: a locação de imóvel alienado fiduciariamente pode ser denunciada com 30 dias para desocupação, salvo se o banco concordou por escrito com o contrato. O prazo para essa denúncia é contado da consolidação da propriedade, e não do registro da arrematação.

Na prática, quando o arrematante compra o imóvel, o prazo contado da consolidação muitas vezes já se esgotou. Há divergência sobre como combinar essa regra com a Lei do Inquilinato no caso do arrematante, e as decisões variam. A posição mais segura é verificar, caso a caso, a data da consolidação, a data do contrato e a existência de concordância do banco, e escolher a fundamentação que melhor se encaixa nos fatos.

A mesma lei considera sem efeito perante o credor fiduciário e seus sucessores a locação contratada ou prorrogada por mais de um ano sem a concordância escrita do credor. Contratos longos assinados pelo devedor durante o financiamento merecem, portanto, exame cuidadoso. As particularidades da locação com cláusula de vigência em imóvel de leilão também ajudam a identificar quando o contrato pode ser oposto a você.

O que fazer se o inquilino não sair após a notificação?

Se o prazo terminar sem a desocupação, o caminho é a ação de despejo. A hipótese de denúncia pelo adquirente não está na lista de liminares do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, por isso a desocupação forçada depende, em regra, da sentença, embora seja possível pedir tutela de urgência quando houver fundamento concreto.

Julgada procedente a ação, o mandado de despejo concede, em regra, 30 dias para a saída voluntária. Depois disso, a desocupação é feita com oficial de justiça. Durante todo esse período, o inquilino continua devendo os aluguéis ao novo proprietário. Se ele parar de pagar, é possível cumular ou propor ação por falta de pagamento, que tem rito e hipóteses de liminar próprios, explicados na página sobre ação de despejo por falta de pagamento.

Uma alternativa que muitos arrematantes consideram é manter o inquilino. Se o imóvel foi comprado para renda, assinar um contrato novo, com valor de mercado e garantia adequada, pode ser mais rentável do que desocupar e procurar outro locatário. A decisão deve ser tomada antes do fim do prazo de 90 dias, para que você mantenha a opção de denunciar.

Como identificar um contrato de locação feito para atrapalhar o arrematante?

Contratos assinados depois da penhora ou da consolidação, com aluguel muito abaixo do mercado, prazo longo e pagamento antecipado de vários meses são sinais de alerta. Eles podem ser simulados para manter o antigo dono ou alguém próximo no imóvel. Nessas situações, é possível discutir a ineficácia do contrato perante o arrematante.

A prova costuma vir de elementos objetivos: data de reconhecimento de firma, ausência de recibos ou transferências bancárias, parentesco entre locador e inquilino e incompatibilidade entre o valor do aluguel e o padrão do imóvel. Reunir esses elementos cedo fortalece o pedido judicial e reduz o espaço para manobras protelatórias.

Como o escritório conduz a retomada de imóvel arrematado com inquilino no DF?

O escritório começa pela análise do contrato, da matrícula e das datas relevantes, para definir se cabe denúncia com 90 dias, a regra da Lei 9.514/1997 ou a discussão sobre a eficácia da locação. Depois, controla o prazo a partir do registro, redige e envia a notificação com prova de recebimento e acompanha a desocupação.

Se o inquilino não sair, a ação de despejo é proposta no foro do imóvel, no TJDFT para imóveis em Brasília e nas regiões administrativas, como Guará, Samambaia, Sobradinho ou Lago Sul. Quando o arrematante prefere manter a renda, o escritório redige o novo contrato de locação. Para avaliar o seu caso dentro do prazo, fale com o escritório com o contrato de locação e a matrícula em mãos.