Imissão na posse e reintegração de imóvel arrematado

A arrematação faz de você proprietário, mas não coloca a chave na sua mão. Entre o auto assinado e a posse efetiva existe um procedimento próprio, e é nele que a maior parte dos atrasos acontece: pedidos que não são feitos, documentos que faltam, mandados que ficam parados na secretaria. Conhecer o instrumento certo e seus requisitos é o que separa uma posse em semanas de uma espera indefinida.

O que é imissão na posse e quando ela é pedida?

A imissão na posse é a ordem judicial que coloca o arrematante no imóvel arrematado. Ela é pedida quando o imóvel está ocupado e o ocupante não entrega as chaves voluntariamente. No leilão judicial, a lei prevê o mandado de imissão como consequência direta da arrematação paga; no extrajudicial, o equivalente é a reintegração de posse.

O pedido faz sentido mesmo quando há negociação em curso. Ter o mandado expedido, ou a liminar deferida, muda a dinâmica da conversa e dá ao acordo um prazo real. Se a sua dúvida ainda é sobre a estratégia geral, incluindo quem ocupa e as alternativas de acordo, comece pela página sobre imóvel de leilão ocupado e como desocupar. Aqui, o foco é o procedimento judicial em si.

Como funciona o mandado de imissão no leilão judicial?

No leilão judicial, o arrematante pede o mandado de imissão na posse ao próprio juiz da execução, depois de pagar o preço, a comissão e as custas. O CPC prevê que, nessa hipótese, se expedem a carta de arrematação e, tratando-se de imóvel, o mandado de imissão. Não é preciso ajuizar ação nova contra o executado.

Os pontos que mais influenciam o tempo são:

• Pedido expresso e completo: petição com os comprovantes de pagamento e o pedido de expedição simultânea da carta e do mandado.
• Prazo para impugnações: vícios como preço vil e nulidades podem ser alegados em até 10 dias após o aperfeiçoamento da arrematação; muitas varas aguardam esse prazo antes de expedir os documentos.
• Identificação do ocupante: se quem ocupa é um terceiro que não é parte na execução, ele pode apresentar embargos de terceiro, e o pedido deve antecipar essa discussão.
• Pedidos acessórios: autorização prévia de reforço policial e de arrombamento, se houver indícios de resistência, evita idas e vindas.

Depois de expedida a carta, a arrematação só pode ser invalidada por ação autônoma, na qual o arrematante é litisconsorte necessário. Se essa ação vier, a defesa da compra segue a lógica explicada na página sobre arrematação questionada ou anulada.

Como funciona a reintegração de posse no leilão extrajudicial?

No leilão extrajudicial de alienação fiduciária, o arrematante ajuíza uma ação de reintegração de posse contra o ocupante. A Lei 9.514/1997 determina que a reintegração seja concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em nome do credor.

A ação é proposta no foro do imóvel e instruída com a matrícula que mostra a consolidação, o título de compra do arrematante e a prova da ocupação. Quando o banco é a Caixa, a venda e a consolidação podem ser discutidas na Justiça Federal pelo antigo mutuário, mas a ação possessória do arrematante, que é particular, segue em regra para a Justiça estadual. A análise da competência evita perda de tempo. O passo a passo da reintegração de posse na alienação fiduciária detalha a instrução do pedido.

Aspecto	Leilão judicial (CPC)	Leilão extrajudicial (Lei 9.514/1997)
Instrumento	Mandado de imissão na posse	Ação de reintegração de posse com liminar
Onde pedir	Nos autos da execução	Ação nova no foro do imóvel
Requisito central	Pagamento do preço e das custas	Prova da consolidação da propriedade
Prazo legal de desocupação	Fixado pelo juiz	60 dias após a liminar
Cobrança pelo uso	Indenização, a ser discutida	Taxa de ocupação de 1% ao mês

O que acontece no dia do cumprimento da ordem?

No dia do cumprimento, o oficial de justiça comparece ao imóvel, intima o ocupante, relaciona os bens que estão no local e entrega a posse ao arrematante. Se houver resistência e o juiz tiver autorizado, o oficial pode requisitar reforço policial e determinar o arrombamento, sempre com lavratura de auto.

A preparação faz diferença. Convém levar chaveiro, providenciar transporte e local para guardar os bens, se for o caso, e ter alguém para registrar o estado do imóvel com fotos e vídeos. Bens deixados pelo ocupante não podem ser descartados: eles ficam sob depósito até que o antigo morador os retire ou o juiz decida o destino. Havendo crianças, idosos ou pessoas vulneráveis, é comum o juízo comunicar órgãos de assistência, o que pode ajustar a data do cumprimento.

Dá para cobrar pelo tempo em que o ocupante ficou no imóvel?

Sim, com regras diferentes conforme o leilão. No extrajudicial, a lei fixa taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, devida desde a consolidação até a imissão na posse. No judicial, não há taxa legal fixa, mas o arrematante pode pedir indenização pelo uso do imóvel no período em que ficou privado da posse.

A cobrança deve ser pedida cedo, de preferência na própria ação de reintegração ou em pedido próprio logo após a arrematação. Em ocupações longas, o valor acumulado pode ser significativo, embora a efetiva recuperação dependa do patrimônio do ocupante. As hipóteses e o cálculo estão explicados no conteúdo sobre taxa de ocupação do imóvel arrematado.

Como o escritório acompanha a imissão na posse no DF?

O escritório confere o título e os pagamentos, formula o pedido de imissão ou a ação de reintegração com os pedidos acessórios necessários e acompanha cada movimentação até a entrega das chaves. A atuação inclui o contato com a secretaria da vara e a organização logística do dia do cumprimento.

Nas varas do TJDFT, em Brasília e em regiões como Taguatinga, Ceilândia, Gama e Riacho Fundo, o acompanhamento é presencial quando necessário, a partir do escritório no LED Office, em Taguatinga. Para imóveis arrematados em outros estados, o trabalho é conduzido on-line. Se a sua arrematação já foi paga e a posse ainda não veio, solicite uma análise do caso com o número do processo ou a matrícula do imóvel.