Imóvel em condomínio irregular no DF: riscos e caminhos de regularização

A casa está construída, as contas chegam no seu nome, a guarita controla a entrada e a associação cobra a mensalidade. Ainda assim, quando você pede a matrícula, descobre que o lote não existe no registro de imóveis. Essa é a realidade de milhares de famílias em condomínios horizontais de Vicente Pires, Arniqueira, Jardim Botânico, Sobradinho e Grande Colorado. Quem mora quer segurança para deixar o imóvel aos filhos. Quem vai comprar quer saber se o desconto compensa o risco. Nos dois casos, a resposta começa pela mesma pergunta: de quem é a terra.

Por que tantos condomínios no DF são irregulares?

A maior parte desses condomínios surgiu como parcelamento do solo sem aprovação urbanística e sem registro, muitas vezes sobre terras com situação dominial complexa: áreas públicas, terras da Terracap, glebas particulares ou terrenos com titularidade discutida. O nome “condomínio” é popular, não jurídico.

Na maioria dos casos, não se trata de condomínio edilício nem de loteamento aprovado. É um parcelamento irregular administrado por uma associação de moradores. Por isso, o que circula entre compradores e vendedores são contratos de cessão de direitos, e não escrituras. Os riscos desse tipo de compra estão explicados no artigo sobre cessão de direitos no DF, e a visão geral das saídas está na página de regularização de imóvel no DF.

Qual é a diferença entre área particular e área pública?

Em área particular, o morador pode buscar a regularização do parcelamento e, em certos casos, a usucapião. Em área pública, a usucapião é proibida, e o título só vem pela regularização fundiária conduzida pelo poder público, em regra com pagamento ao ente proprietário.

Aspecto	Área particular	Área pública ou da Terracap
Usucapião	Possível, se cumpridos os requisitos	Vedada (CF, art. 183, § 3º)
Instrumento de regularização	REURB ou aprovação do parcelamento	REURB conduzida pelo poder público
Como o morador recebe o título	Matrícula individual após o registro do parcelamento	Legitimação ou aquisição junto ao ente público, conforme a modalidade
Custo para o ocupante	Rateio de projeto e infraestrutura, conforme o caso	Na REURB-E, pagamento do justo valor da unidade

Na REURB de interesse específico sobre bem público, a Lei 13.465/2017, art. 16, condiciona a aquisição ao pagamento do justo valor da unidade, apurado sem considerar as acessões e benfeitorias feitas pelo ocupante. Ou seja, você não paga de novo pela casa que construiu, mas paga pelo terreno.

Como funciona a REURB e quais são as etapas?

A REURB é o procedimento da Lei 13.465/2017 para regularizar núcleos urbanos informais. Tem duas modalidades: REURB-S, de interesse social, para população de baixa renda, e REURB-E, de interesse específico, para os demais casos. Termina com o registro da Certidão de Regularização Fundiária e a abertura de matrículas.

A lei organiza o procedimento em etapas:

1. Requerimento por um dos legitimados: o poder público, os próprios moradores, individual ou coletivamente, associações de moradores, proprietários, loteadores, a Defensoria Pública ou o Ministério Público.
2. Processamento administrativo, com prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre a área e dos confrontantes.
3. Elaboração do projeto de regularização fundiária, com levantamento das unidades, estudos urbanísticos e ambientais e definição de vias e áreas públicas.
4. Saneamento do processo, para resolver pendências e conflitos identificados.
5. Decisão da autoridade competente, por ato formal publicado.
6. Expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que aqui cabe ao próprio Distrito Federal, por acumular funções municipais.
7. Registro da CRF e do projeto aprovado no cartório de registro de imóveis, com abertura das matrículas individuais.

A lei não fixa prazo total. Em regiões como Vicente Pires, Arniqueira e Sobradinho, a regularização tem avançado por setores, em ritmos diferentes. Por isso, o que importa é a fase do seu condomínio, e não a notícia geral sobre a região.

Quais riscos você corre enquanto não há matrícula?

Sem matrícula, o imóvel tem menor proteção jurídica e menor liquidez. Os riscos principais são alteração do lote pelo projeto, exigências urbanísticas e ambientais, fiscalização de obras, dificuldade de venda e custos de regularização que nem sempre foram considerados na compra.

• Lote redesenhado: o projeto de regularização pode destinar faixas a vias, áreas verdes ou equipamentos públicos, reduzindo a área que você ocupa.
• Áreas não regularizáveis: ocupações em áreas de preservação permanente ou de risco podem ser excluídas e até removidas.
• Obras sem alvará: construções e ampliações em área irregular ficam sujeitas a embargo e demolição pela fiscalização urbanística.
• Sem financiamento: bancos exigem matrícula, o que limita compradores e pressiona o preço de revenda.
• Taxas da associação: o STF decidiu que a cobrança de não associados só é possível a partir da Lei 13.465/2017, para quem aderiu ao ato constitutivo ou para novo adquirente quando esse ato estiver registrado no cartório de imóveis.
• Custo da titulação: na REURB-E sobre área pública, o justo valor do lote pode ser relevante e precisa entrar na conta.

A usucapião resolve o lote em condomínio irregular?

Só em área particular. Se a gleba tem matrícula em nome de particular, a usucapião individual ou coletiva pode levar à propriedade. Se a terra é pública ou da Terracap, nenhum prazo de posse permite a usucapião, e insistir nela gera custo sem resultado.

Em área particular, o STF já decidiu que, preenchidos os requisitos constitucionais da usucapião especial urbana, ela não pode ser negada com base em lei local que fixe tamanho mínimo de lote. Ainda assim, a viabilidade depende da matrícula da gleba, dos confinantes e da prova da posse. O procedimento em cartório está detalhado no artigo sobre usucapião extrajudicial no DF.

O que verificar antes de comprar um lote nessas áreas?

Antes de assinar, confirme a natureza da terra, a fase da regularização, a situação do lote específico no projeto e a cadeia de cessões do vendedor. Essas informações indicam se o desconto do preço compensa o risco e quanto ainda será gasto até a matrícula.

1. Natureza da terra: certidões do registro de imóveis da gleba e consulta à Terracap sobre a área.
2. Fase da REURB: se existe processo, quem é o requerente e em que etapa está.
3. Situação do lote: se ele aparece no levantamento, se a área coincide com a ocupada e se há restrição ambiental.
4. Cadastro de ocupantes: se o vendedor consta como ocupante nos levantamentos do processo.
5. Associação: estatuto, registro do ato constitutivo e débitos do lote.
6. Cadeia de cessões e certidões do vendedor, com firmas reconhecidas.

Quando procurar um advogado

A orientação jurídica faz mais diferença antes da compra e nas fases do processo de regularização em que há prazos para manifestação. Situações concretas que pedem análise:

• Você vai comprar um lote ou uma casa em condomínio irregular: a verificação da terra e do processo evita pagar caro por uma ocupação sem saída.
• O condomínio abriu cadastro ou convocou moradores para a regularização: dados incorretos no levantamento podem prejudicar a titulação.
• O projeto aprovado reduziu o seu lote: é preciso avaliar se cabe manifestação ou impugnação dentro do prazo administrativo.
• Você recebeu auto de embargo ou intimação para demolir: os prazos de defesa administrativa são curtos.
• A associação cobra valores que você contesta: a regra do STF depende de adesão ou registro do ato constitutivo.

O escritório tem atendimento no Distrito Federal, presencial em Taguatinga, e on-line. Converse com o escritório levando o contrato de cessão, comprovantes de pagamento e qualquer documento do processo de regularização.