Esta página é para você se…
- Você está com cotas condominiais em atraso e recebeu cobrança ou citação.
- Recebeu multa do condomínio sem aviso prévio ou com valor desproporcional.
- Discorda de uma decisão tomada em assembleia sem quórum ou fora da pauta.
- É síndico e precisa cobrar inadimplentes ou punir condômino com comportamento reiterado.
- Mora em condomínio horizontal e questiona a taxa cobrada pela associação.
- Tem conflito com vizinho por barulho, vazamento, vaga de garagem ou animais.
O condomínio é uma pequena comunidade com regras próprias, orçamento e uma assembleia que decide sobre o dinheiro de todos. Quando algo sai do lugar, o conflito pesa no bolso e na rotina: uma cobrança que vira execução, uma multa aplicada sem conversa, uma obra aprovada por poucos, um vizinho que transforma a convivência em desgaste. Do lado do síndico, a dificuldade é inversa: cobrar e punir dentro da lei, sem abrir espaço para anulações e indenizações.
O que acontece se o condômino deixar de pagar a taxa de condomínio?
A dívida recebe multa de até 2% e juros de 1% ao mês, se a convenção não fixar outros, e pode ser cobrada por execução direta, porque a cota aprovada é título executivo. O devedor é citado para pagar em 3 dias, e a própria unidade pode ser penhorada e levada a leilão, mesmo sendo bem de família.
A obrigação acompanha o imóvel. Quem compra uma unidade com débito pode ser cobrado pelas cotas anteriores, e o mesmo raciocínio aparece em imóveis arrematados, como explica o artigo sobre condomínio atrasado em imóvel de leilão. A pretensão de cobrança prescreve, segundo o STJ, em 5 anos de cada vencimento.
Para o condômino em atraso, o momento de agir é antes da penhora: um acordo de parcelamento costuma custar menos que a execução. Para o síndico, a cobrança deve seguir só os meios legais. Impedir o uso de áreas comuns ou expor o devedor em lista pública gera risco de indenização. Esses temas fazem parte da advocacia imobiliária do dia a dia.
Quando a multa aplicada pelo condomínio é abusiva?
A multa é questionável quando não tem previsão na convenção ou no regimento, quando o condômino não teve oportunidade de defesa ou quando o valor ultrapassa os limites do Código Civil: até 5 vezes a cota mensal para descumprimento reiterado de deveres e até 10 vezes para comportamento antissocial reiterado.
O Código Civil escalona as sanções:
- Descumprimento de dever sem multa prevista na convenção: até 5 vezes a cota, por deliberação de 2/3 dos demais condôminos (art. 1.336, § 2º).
- Descumprimento reiterado: até 5 vezes a cota, por deliberação de 3/4 dos demais condôminos (art. 1.337).
- Comportamento antissocial reiterado: até 10 vezes a cota, até nova deliberação da assembleia (art. 1.337, parágrafo único).
Barulho, vazamentos para a unidade de baixo, uso indevido de vagas e animais são as causas mais comuns. Sobre animais, a jurisprudência tende a afastar proibições genéricas na convenção quando o animal não causa risco ou incômodo concreto. Sobre locação por aplicativo, há decisão do STJ admitindo restrição pela convenção em condomínio residencial, tema que ainda gera debate.
Uma assembleia pode ser anulada?
Pode, quando há vício de convocação, falta do quórum exigido para a matéria, deliberação sobre assunto fora da pauta ou decisão contrária à lei ou à convenção. A anulação é pedida em ação judicial, e quem pretende questionar deve guardar o edital e a ata, registrar sua oposição e agir sem demora, porque há divergência sobre o prazo aplicável.
| Matéria | Quórum legal | Base |
|---|---|---|
| Alterar a convenção ou a destinação do edifício | 2/3 dos votos dos condôminos | CC, art. 1.351 |
| Obras voluptuárias | 2/3 dos condôminos | CC, art. 1.341, I |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos | CC, art. 1.341, II |
| Multa por descumprimento reiterado | 3/4 dos demais condôminos | CC, art. 1.337 |
| Destituir o síndico | Maioria absoluta dos membros da assembleia | CC, art. 1.349 |
| Convocar assembleia sem o síndico | 1/4 dos condôminos | CC, art. 1.355 |
A assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados (CC, art. 1.354). Assembleias eletrônicas são admitidas pelo art. 1.354-A, desde que respeitem as regras de convocação e a possibilidade real de participação e voto.
Como funcionam os conflitos em condomínios horizontais do DF?
Muitos condomínios horizontais do DF são, juridicamente, associações de moradores em loteamentos ainda em regularização, e não condomínios edilícios. Por isso, a cobrança de taxa de quem não se associou segue regra própria: o STF (Tema 492) só a admite a partir da Lei 13.465/2017, com adesão do morador ou ato constitutivo registrado.
Isso cria situações muito diferentes entre vizinhos do mesmo condomínio em Vicente Pires, no Jardim Botânico ou em Sobradinho. Quem comprou antes da lei e nunca se associou pode estar em posição distinta de quem comprou depois, já com o ato registrado. Quando o parcelamento é regularizado, a natureza jurídica da entidade e a forma de cobrança podem mudar. A página sobre regularização de imóvel com cessão de direitos e condomínios aprofunda esse contexto.
Como o escritório atua em conflitos de condomínio?
O escritório atende condôminos, síndicos e administradoras. O trabalho começa pela leitura da convenção, do regimento e das atas, porque a maioria dos conflitos se resolve ou se perde nesses documentos. Depois, define se o caso pede defesa administrativa, acordo, mediação ou medida judicial.
Para síndicos, a atuação inclui cobrança de inadimplentes, aplicação de multas com procedimento adequado e revisão de convenção e regimento. Para condôminos, inclui defesa em execução, negociação de débitos, contestação de multas e ações para anular assembleias.
O atendimento é presencial em Taguatinga, em Brasília, perto de Águas Claras, Guará e Vicente Pires, e on-line para quem está em outras cidades. A condução é técnica e discreta, sem promessa de resultado. Para avaliar o seu caso, converse com o escritório e leve a convenção, as atas e os documentos da cobrança ou da multa.
Passo a passo
Como o caso é conduzido
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Leitura da convenção, do regimento e das atas
Análise das regras internas, das deliberações registradas e dos documentos de cobrança ou de multa.
2 a 5 dias -
Enquadramento legal
Verificação de quóruns, limites de multa, prazos de cobrança e da natureza jurídica do condomínio ou da associação.
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Notificação ou defesa administrativa
Resposta formal ao síndico ou ao condômino, pedido de reconsideração da multa ou proposta de acordo.
5 a 15 dias -
Mediação ou negociação
Tentativa estruturada de acordo, inclusive com parcelamento de débito ou ajuste de regras em assembleia.
-
Medida judicial
Execução das cotas, defesa na execução, anulação de assembleia ou ação contra o condômino ou o condomínio no TJDFT.
Documentos para separar
Ter estes documentos em mãos acelera a análise já na primeira conversa.
- Convenção do condomínio e regimento interno
- Atas e editais de convocação das assembleias
- Boletos, planilha de débito e comprovantes de pagamento
- Notificação de multa e eventual defesa apresentada
- Fotos, vídeos, registros no livro de ocorrências e mensagens
- Previsão orçamentária e prestação de contas do síndico
- Matrícula da unidade ou contrato de aquisição
Erros que custam caro
- Ignorar a citação em execução de cotas: o prazo para pagar é de 3 dias e a unidade pode ser penhorada.
- Aplicar multa sem previsão na convenção ou sem dar ao condômino oportunidade de defesa.
- Impedir o inadimplente de usar áreas comuns ou expor o nome dele publicamente, o que pode gerar indenização.
- Deixar de registrar oposição na assembleia e demorar a questionar a decisão na Justiça.
Base legal
Os dispositivos em que esta página se apoia, para conferência na fonte.
Dúvidas comuns
Dúvidas sobre conflitos de condomínio
O condomínio pode tomar meu apartamento por dívida de taxa?
Pode levar a unidade à penhora e a leilão. A cota condominial aprovada é título executivo, e a cobrança começa com citação para pagar em 3 dias. Como a dívida decorre do próprio imóvel, a proteção do bem de família não impede a penhora. Um acordo de parcelamento antes do leilão costuma ser o caminho mais seguro para quem quer manter o imóvel.
Qual o valor máximo da multa por atraso no condomínio?
A multa por atraso é de até 2% sobre o débito, além de juros convencionados ou, na falta deles, de 1% ao mês e correção monetária. Cláusula que fixe multa moratória maior não é aplicada nesse ponto. Já as multas por infração às regras de convivência seguem outros limites, que podem chegar a 5 ou 10 vezes a cota mensal.
O síndico pode me multar sem direito de defesa?
O STJ já decidiu que a multa por comportamento antissocial exige oportunidade prévia de defesa ao condômino. Além disso, toda multa precisa de previsão na convenção ou de deliberação com o quórum legal. Se a multa foi aplicada sem aviso, sem fundamento nas regras internas ou com valor desproporcional, é possível pedir a revisão e, se preciso, questioná-la judicialmente.
Como anular uma assembleia de condomínio?
Por ação judicial, demonstrando vício de convocação, falta do quórum exigido, deliberação fora da pauta ou decisão contrária à lei ou à convenção. Guarde o edital, a ata e a lista de presença, e registre sua oposição na própria assembleia, se possível. Há divergência sobre o prazo para propor a ação, por isso não convém esperar.
Condomínio pode proibir inadimplente de usar a piscina?
O STJ entende que não. O condomínio tem meios próprios de cobrança, como a multa, os juros e a execução, e não pode restringir o uso de áreas comuns pelo devedor como forma de pressão. Expor o nome do inadimplente em lista pública no prédio também gera risco de indenização por dano moral.
Sou obrigado a pagar taxa de associação de condomínio horizontal no DF?
Depende. O STF fixou, no Tema 492, que a associação não pode cobrar de quem não se associou até a Lei 13.465/2017. Depois dela, a cobrança é possível para quem aderiu ao ato constitutivo da entidade ou para novos adquirentes quando esse ato está registrado no cartório. A análise depende da data da compra e dos registros da área.
Conteúdo revisado por Dr. Rafael Barreto Marques · OAB/DF 34.266