Imóvel na planta: atraso na entrega e distrato

Comprar na planta é trocar dinheiro de hoje por uma chave prometida para amanhã. Quando essa promessa falha, ou quando é você que não consegue mais seguir, entram em cena as regras da Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato, que alterou a Lei de Incorporações. Elas definem quanto a construtora pode atrasar, quanto pode reter e em que prazo deve devolver. Muitos compradores perdem dinheiro não por falta de direito, mas por assinarem o documento errado no momento errado.

O que a lei assegura quando a construtora atrasa a entrega?

A construtora só pode atrasar até 180 dias sem penalidade se o contrato prever essa tolerância de forma clara. Passado esse prazo, você escolhe: desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido e com a multa contratual, ou manter a compra e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago.

Na resolução por culpa da incorporadora, a devolução integral deve ocorrer em até 60 dias corridos. Se você preferir esperar as chaves, a indenização mensal é calculada dia a dia sobre o valor pago e quitada na entrega. As duas saídas não se somam: ou resolução com multa, ou indenização mensal. O cálculo passo a passo está no artigo sobre atraso na entrega e a tolerância de 180 dias.

Há um ponto que costuma passar despercebido. Em contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, o STJ, em recurso repetitivo, considerou ilícita a cobrança de juros de obra depois do prazo de entrega, já incluída a tolerância. Se o seu extrato bancário ainda mostra esse encargo, ele merece revisão.

Quanto eu recebo de volta se desistir do imóvel na planta?

Quando a desistência parte do comprador, a incorporadora pode reter até 25% do valor pago, ou até 50% se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem prevista no contrato. O restante deve ser devolvido com correção, em prazos que dependem do regime da obra e da eventual revenda da unidade.

Esses percentuais são tetos, não valores automáticos. A retenção precisa estar expressa no contrato e no quadro-resumo. Se você já recebeu as chaves, a construtora também pode descontar a fruição do imóvel (0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato), os impostos e as cotas de condomínio do período de uso. Simulações com números estão no texto distrato de imóvel na planta: quanto eu recebo.

Situação	Retenção máxima	Prazo de devolução
Atraso da construtora além da tolerância	Nenhuma: devolução integral e multa	Até 60 dias após a resolução
Desistência do comprador, sem patrimônio de afetação	Até 25% do valor pago e corretagem	Parcela única, 180 dias após o desfazimento
Desistência do comprador, com patrimônio de afetação	Até 50% do valor pago e corretagem	Até 30 dias após o habite-se
Comprador apresenta substituto aceito pela incorporadora	Sem multa contratual	Conforme o acordo de cessão
Compra feita em estande, arrependimento em até 7 dias	Nenhuma, inclusive corretagem	Devolução de todos os valores antecipados

Contratos assinados antes da Lei 13.786/2018 seguem, em regra, a jurisprudência anterior, que costumava admitir retenções menores. Saber a data e o regime do seu contrato muda a conta inteira.

Vale mais a pena manter a compra ou desfazer o contrato?

A resposta depende de três números: quanto você já pagou, quanto o imóvel vale hoje e quanto custará terminar de pagar. Se a unidade valorizou e o financiamento continua viável, manter o contrato e receber 1% ao mês pode ser mais vantajoso. Se a obra está parada ou a construtora mostra sinais de dificuldade financeira, desfazer cedo reduz a exposição.

Antes de decidir, vale verificar na matrícula do empreendimento se há patrimônio de afetação, hipotecas ou penhoras sobre o terreno e se o registro da incorporação está regular. Uma construtora em recuperação judicial ou com obras paralisadas exige estratégia diferente, porque o risco deixa de ser apenas o atraso e passa a ser o de não receber. Em lançamentos de Águas Claras, Noroeste, Samambaia ou Jardim Botânico, a consulta ao ofício de registro competente no DF costuma responder essas perguntas em poucos dias.

Quais prazos correm contra o comprador?

Os prazos que mais pesam são a tolerância de 180 dias, que marca o início do inadimplemento da construtora, os 7 dias de arrependimento para compras feitas em estande, os 60 dias para a devolução após a resolução por atraso e o prazo de prescrição da sua pretensão, que varia conforme o pedido e é objeto de divergência nos tribunais.

Além deles, lembre-se de que o recebimento das chaves abre outra contagem. Defeitos aparentes e ocultos têm prazos próprios, curtos, previstos no CDC e no Código Civil, tratados na página sobre vícios e defeitos no imóvel comprado. Vistoriar a unidade com atenção e registrar ressalvas no termo de entrega preserva esses direitos.

Qual é o erro mais comum na hora do distrato?

O erro mais caro é assinar a minuta de distrato preparada pela construtora sem conferir a base de cálculo da retenção. Esses termos costumam trazer quitação ampla e irrevogável: depois de assinados, discutir a diferença fica muito mais difícil, ainda que o percentual aplicado tenha sido maior do que a lei permite.

O segundo erro é simplesmente parar de pagar. Quem deixa as parcelas em aberto sem notificar a incorporadora transforma uma possível resolução por culpa da construtora em inadimplemento próprio. A sequência correta é inversa: primeiro o diagnóstico e a notificação formal, depois a decisão sobre pagamentos.

Também é comum aceitar, por e-mail, uma nova data de entrega oferecida como cortesia. Se o texto não contiver ressalva expressa, a construtora poderá alegar que você concordou com o novo prazo e abriu mão da multa já devida.

Como o escritório conduz casos de imóvel na planta em Brasília?

O trabalho começa pela leitura do contrato, do quadro-resumo e da matrícula do empreendimento, seguida de um cálculo comparando os cenários possíveis. Com esse diagnóstico, você decide se o caminho é negociar, notificar ou ajuizar ação, sabendo quanto está em jogo e quanto tempo cada alternativa costuma levar.

Na fase extrajudicial, a notificação formal fixa a data do pedido, documenta que você não renunciou à multa e muitas vezes abre espaço para revisão do distrato. Sem acordo, a ação tramita no TJDFT ou no foro previsto em lei, com pedido de restituição, multa ou indenização conforme o caso. O atendimento é presencial no LED Office, em Taguatinga, e on-line para compradores de imóveis em Brasília que moram em outras cidades ou no exterior. Para entender o seu cenário com o contrato em mãos, converse com o escritório.