Imóvel de herança: inventário, partilha e venda

O imóvel que era dos seus pais continua no nome deles. Os irmãos têm opiniões diferentes: um quer vender, outro quer morar, outro não responde. Talvez já exista um comprador, mas o cartório pede inventário. Enquanto isso, o IPTU vence, o condomínio acumula e o imóvel parado perde valor. O inventário é o caminho para transformar a herança em propriedade registrada, e as decisões tomadas no início definem quanto tempo e dinheiro ele vai consumir.

Quem herda o imóvel e quando ele passa para os herdeiros?

A herança se transmite aos herdeiros no momento do falecimento (CC, art. 1.784), mas o imóvel só passa para o nome de cada um depois do inventário e do registro da partilha. Até lá, os herdeiros são coproprietários de um conjunto indivisível de bens, e nenhum deles pode dispor sozinho de um imóvel específico.

A ordem de quem herda segue o Código Civil: descendentes, em concorrência com o cônjuge conforme o regime de bens; na falta deles, ascendentes, também com o cônjuge; depois o cônjuge sozinho; e por fim os colaterais. É importante separar meação de herança. Metade do patrimônio comum pode pertencer ao cônjuge por direito próprio, antes de qualquer divisão entre herdeiros. A sucessão é um dos temas da advocacia imobiliária que mais exigem leitura atenta das certidões.

Inventário em cartório ou na Justiça: qual é o caso?

O inventário pode ser feito em cartório, por escritura pública, quando todos os herdeiros estão de acordo e são assistidos por advogado. Se há divergência sobre a partilha, herdeiro que não colabora ou questão que depende de decisão judicial, o caminho é o inventário judicial, que no DF tramita nas varas de órfãos e sucessões do TJDFT.

Critério	Extrajudicial (cartório)	Judicial (TJDFT)
Requisito central	Consenso entre os herdeiros e requisitos do CNJ	Qualquer situação, inclusive com conflito
Advogado	Obrigatório	Obrigatório
Tempo típico	Semanas a poucos meses	Meses a anos
Documento final	Escritura de inventário e partilha	Formal de partilha
Venda antes do fim	Cessão de direitos hereditários	Alvará judicial ou cessão

As regras do CNJ foram ampliadas recentemente e passaram a admitir a via extrajudicial em situações antes restritas ao Judiciário, sob condições específicas. Por isso, a escolha deve ser confirmada caso a caso. Quando um herdeiro mora no exterior, a procuração pode ser feita em consulado ou por meio eletrônico, como explica o artigo sobre herança no Brasil para quem mora fora.

Quais prazos e custos correm contra os herdeiros?

O inventário deve ser aberto em até 2 meses do falecimento e concluído em 12 meses (CPC, art. 611). O atraso pode gerar multa sobre o imposto, conforme a legislação local. Além do ITCD, cobrado no Distrito Federal pela Secretaria de Economia, há emolumentos de cartório ou custas judiciais e despesas com certidões.

O imposto segue a alíquota vigente na data do falecimento (Súmula 112 do STF), mesmo que o inventário seja aberto anos depois. Enquanto a partilha não sai, as despesas do imóvel continuam: IPTU, TLP, condomínio e manutenção. As dívidas do falecido são pagas com os bens da herança, e os herdeiros não respondem além do que receberam (CC, art. 1.792).

O erro que mais encarece o processo é a demora. Herdeiros que falecem antes do fim do inventário criam novas sucessões, cada uma com seus próprios documentos, herdeiros e impostos.

Dá para vender o imóvel antes de terminar o inventário?

Sim, por dois caminhos. No inventário judicial, o juiz pode autorizar a venda por alvará, com o valor depositado ou partilhado. Fora disso, os herdeiros podem ceder os direitos hereditários por escritura pública ao comprador. Promessa de venda informal, sem um desses instrumentos, deixa comprador e vendedores expostos.

A lei considera ineficaz a cessão, feita por um único herdeiro, de um bem específico da herança antes da partilha (CC, art. 1.793, § 2º). Além disso, o herdeiro que quer vender sua cota a um estranho deve oferecê-la antes aos coerdeiros, que têm direito de preferência (CC, art. 1.794). Os detalhes práticos estão no artigo sobre vender imóvel de herança antes do inventário.

E quando os herdeiros não chegam a um acordo?

Se os herdeiros não concordam sobre ficar, vender ou dividir, qualquer um pode pedir a extinção do condomínio. Imóvel indivisível pode ser vendido judicialmente, com divisão do valor, e o herdeiro que usa sozinho o imóvel pode ser condenado a pagar aluguel proporcional às cotas dos demais.

Antes de chegar a isso, vale testar soluções intermediárias: um herdeiro compra a parte dos outros, o imóvel é alugado e a renda dividida, ou a venda é feita com prazo e preço mínimo combinados por escrito. A mediação costuma reduzir tempo e custos, mas, se ela não avança, a via judicial encerra o impasse.

Como o escritório conduz inventários com imóveis no DF?

O escritório começa pelo mapa da sucessão: quem são os herdeiros, qual o regime de bens, quais imóveis existem e em que situação registral cada um está. Com isso, indica a via mais adequada, os documentos e os custos previsíveis, sem prometer prazo que depende de cartório, Fisco ou Judiciário.

Imóveis do DF com particularidades recebem atenção própria: bens de cessão de direitos, lotes em condomínios em regularização e imóveis financiados, em que o seguro habitacional pode quitar parte do saldo. Quando a família pretende vender, o inventário pode ser planejado junto com a negociação.

O atendimento é presencial em Taguatinga e on-line para herdeiros em outras cidades ou no exterior. Para entender o caminho do seu caso, converse com o escritório e leve a certidão de óbito e os documentos dos imóveis.