Comprador não pagou: rescisão do contrato e retomada do imóvel

Vender um imóvel parcelado, sem banco no meio, é comum entre particulares e em pequenas incorporações. O risco aparece quando o comprador recebe as chaves e deixa de pagar. A partir daí, o vendedor fica sem o dinheiro e sem o bem, enquanto IPTU e condomínio continuam correndo. A lei permite desfazer o negócio, mas exige uma sequência própria, e pular etapas costuma custar meses.

O que fazer quando o comprador do imóvel para de pagar?

O primeiro passo é constituir o comprador em mora por notificação formal, com prazo para pagar o atraso. Se ele não pagar, o contrato pode ser resolvido, de pleno direito quando houver cláusula resolutiva expressa ou por decisão judicial quando não houver. Depois vem a retomada da posse e o acerto de contas.

Antes de notificar, vale conferir o contrato e o registro. É preciso saber se há cláusula resolutiva expressa, qual é a multa, se o sinal foi pago como arras, se a promessa foi registrada na matrícula e, principalmente, se a escritura definitiva já foi lavrada. Essas respostas determinam qual procedimento se aplica. Quem ainda vai vender pode evitar boa parte desse cenário com uma análise do contrato de compra e venda bem feita antes da assinatura.

É preciso ação judicial para rescindir o contrato?

Nem sempre. Em compromissos de imóveis não loteados, o comprador deve ser interpelado, judicialmente ou pelo cartório de títulos e documentos, com 15 dias para pagar. Se houver cláusula resolutiva expressa e o prazo passar sem pagamento, a resolução opera de pleno direito. Sem essa cláusula, a resolução depende de sentença.

Para lotes de loteamento registrado, a regra é outra: o oficial do registro de imóveis intima o comprador e, sem pagamento, o contrato é considerado rescindido 30 dias depois. Em qualquer caso, se o comprador não sair voluntariamente, a retomada da posse exige ação de reintegração. O STJ passou a admitir, em julgados recentes, a reintegração com base na resolução extrajudicial quando há cláusula resolutiva expressa, mas o tema ainda gera discussão nos tribunais.

Situação do contrato	Como constituir em mora	Como se desfaz o contrato
Imóvel não loteado, com cláusula resolutiva expressa	Interpelação com 15 dias (cartório de títulos ou judicial)	De pleno direito, após o prazo sem pagamento
Imóvel não loteado, sem cláusula resolutiva expressa	Interpelação com 15 dias	Por sentença, em ação de resolução
Lote em loteamento registrado	Intimação pelo registro de imóveis	Rescindido 30 dias após a intimação sem pagamento
Escritura já registrada em nome do comprador	Notificação ou citação	Cobrança ou resolução judicial, com cancelamento do registro

Quanto do valor recebido o vendedor pode reter?

O vendedor pode reter parte do que recebeu, não tudo. Em regra, deduzem-se multa contratual, arras, débitos de IPTU e condomínio do período, despesas da venda e uma compensação pelo tempo em que o comprador usou o imóvel. O saldo deve ser devolvido corrigido. A retenção integral costuma ser considerada abusiva.

Quando o vendedor é incorporadora ou loteadora e o comprador é consumidor, a devolução segue o CDC, a Lei do Distrato e a orientação do STJ de restituição parcial e imediata quando o comprador deu causa ao desfazimento. Entre particulares, o contrato tem mais peso, mas o juiz pode reduzir multa excessiva ou desproporcional à parte já cumprida. O papel do sinal nessa conta está explicado em sinal, arras e desistência na compra de imóvel.

O comprador que fez benfeitorias pode pedir indenização por elas, especialmente as necessárias e as úteis, se estava de boa-fé. Por isso, vistoriar e documentar o estado do imóvel no momento da retomada é parte do acerto de contas.

E se a escritura já foi passada ao comprador?

Se a escritura já foi registrada em nome do comprador, ele é o dono, e o vendedor passa a ser credor do saldo. A retomada do imóvel deixa de ser simples: depende de ação judicial de resolução com cancelamento do registro, ou de garantia previamente constituída, como hipoteca ou alienação fiduciária a favor do vendedor.

Sem garantia, a escritura pública com o saldo do preço pode servir como título executivo para cobrança direta, com penhora do próprio imóvel ou de outros bens. Com alienação fiduciária registrada, o procedimento segue a Lei 9.514/1997, com intimação pelo cartório, consolidação da propriedade e leilão. A escolha entre cobrar e desfazer depende do valor em aberto, da situação financeira do comprador e do mercado do imóvel.

Qual é o erro que mais atrasa a retomada?

O erro que mais atrasa a retomada é agir sem formalidade: trocar fechaduras, cortar água e luz ou ajuizar a ação sem a interpelação prévia exigida em lei. A primeira conduta pode configurar exercício arbitrário das próprias razões; a segunda leva à extinção do processo e obriga a recomeçar do zero.

Outro erro frequente é aceitar, por meses, pagamentos parciais e fora de prazo sem nenhuma ressalva escrita. Essa tolerância pode ser lida como alteração tácita do contrato e enfraquecer o pedido de resolução. Se a ocupação for de um inquilino do comprador, e não dele próprio, a situação envolve também a Lei do Inquilinato, e a estratégia se aproxima da usada no despejo por falta de pagamento.

Como o escritório conduz a rescisão por falta de pagamento no DF?

O escritório começa pela análise do contrato, da matrícula e dos pagamentos, calcula o valor em atraso e define a via de constituição em mora adequada ao seu caso. Em seguida, envia a interpelação, avalia propostas de acordo e, sem pagamento, conduz a resolução e a reintegração de posse até a devolução do imóvel.

Em todas as fases, o objetivo é reduzir o tempo em que o imóvel fica parado e documentar o acerto de contas para evitar uma segunda disputa sobre valores. Os casos tramitam no TJDFT quando o imóvel está em Brasília, e o atendimento é presencial em Taguatinga ou on-line para vendedores que moram em outras cidades. Se o comprador já está em atraso, converse com o escritório levando o contrato e a planilha de pagamentos.