Contratos de locação residencial e comercial

A maioria dos problemas de locação nasce no contrato, não na relação. A garantia que não cobre a dívida, o prazo que impede a retomada, a cláusula que não sobrevive a uma venda do imóvel, o ponto comercial perdido por um semestre de distração. A Lei 8.245/1991 dá margem para negociar muita coisa, mas também fixa limites que não podem ser afastados, e conhecê-los é o que separa um contrato útil de um papel assinado.

O que um contrato de locação bem feito precisa prever?

Um contrato de locação bem feito precisa prever prazo, valor, índice e periodicidade do reajuste, uma única garantia locatícia, multa por rescisão antecipada proporcional, responsabilidade por encargos e tributos, vistoria de entrada e saída, regras para benfeitorias e destinação do imóvel. Cada item resolve antecipadamente uma disputa que, sem ele, iria ao Judiciário.

Alguns pontos merecem atenção especial:

• Prazo: na locação residencial, contratos de 30 meses ou mais permitem ao locador retomar o imóvel ao fim do prazo sem justificar. Contratos menores se prorrogam e a retomada fica limitada a hipóteses legais ou a 5 anos de vigência.
• Reajuste: periodicidade mínima anual, com índice escolhido pelas partes. Contratos antigos atrelados a um único índice podem gerar distorções, o que se corrige por aditivo ou revisional.
• Benfeitorias: a cláusula de renúncia à indenização é válida, mas precisa ser expressa.
• Venda do imóvel: sem cláusula de vigência averbada na matrícula, o comprador pode pedir a desocupação em 90 dias. O tema aparece com frequência quando o imóvel vai a leilão, como mostra o texto sobre locação com cláusula de vigência e leilão.

Qual garantia locatícia escolher?

A lei admite quatro garantias: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Só uma pode ser exigida por contrato, e cobrar mais de uma é vedado. A escolha deve considerar o valor do aluguel, o perfil do locatário e o custo da garantia ao longo do contrato.

Garantia	Como funciona	Ponto de atenção
Caução em dinheiro	Depósito de até 3 meses de aluguel em poupança	Cobre pouco em atrasos longos
Caução em bens	Imóvel ou bem móvel vinculado ao contrato	Exige registro ou averbação
Fiança	Terceiro responde pela dívida do locatário	Fiador pode sair após prorrogação por prazo indeterminado
Seguro-fiança	Seguradora indeniza o locador	Custo anual e regras da apólice
Cessão de quotas de fundo	Quotas ficam vinculadas ao contrato	Pouco usada em locações residenciais

A falta de garantia também tem consequência prática: o contrato sem nenhuma garantia permite ao locador pedir liminar de desocupação em 15 dias na ação de despejo por falta de pagamento, como explica o artigo sobre liminar de despejo em 15 dias. Quando a inadimplência já existe, o caminho é tratado na página de despejo por falta de pagamento.

Como funciona a ação renovatória na locação comercial?

A ação renovatória permite ao locatário comercial renovar o contrato judicialmente, mesmo contra a vontade do locador. Exige contrato escrito e por prazo determinado, com pelo menos 5 anos ininterruptos (somando contratos sucessivos), e exploração do mesmo ramo por 3 anos. A ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato.

Esse prazo é decadencial: não se suspende nem se interrompe. Perdê-lo significa negociar sem a proteção da lei, com o risco de perder o ponto e todo o investimento em instalações e clientela. O locador, por sua vez, pode se opor à renovação em hipóteses legais, como uso próprio, obras determinadas pelo Poder Público ou proposta melhor de terceiro, e discutir o novo valor do aluguel dentro do próprio processo. Para lojistas de galerias e centros comerciais de Taguatinga, Águas Claras e do Plano Piloto, a agenda da renovatória deve ser controlada desde a assinatura.

Quando cabe ação revisional de aluguel?

A ação revisional cabe após três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, quando o aluguel se distanciou do preço de mercado. Pode ser proposta pelo locador, se o aluguel ficou baixo, ou pelo locatário, se ficou alto. O valor é definido com base em perícia sobre imóveis comparáveis.

No início do processo, o juiz pode fixar um aluguel provisório. Se a ação é do locador, ele não pode passar de 80% do valor pedido; se é do locatário, não pode ficar abaixo de 80% do aluguel vigente. Antes de ajuizar, é comum tentar um aditivo negociado, mais rápido e menos custoso, usando laudos e anúncios como referência.

Quais prazos da Lei do Inquilinato pesam no seu contrato?

Os prazos que mais influenciam a locação são: 30 meses, para retomada livre ao fim do contrato residencial; 3 anos, para pedir revisão do aluguel; 5 anos, para a renovatória comercial e para a retomada de contratos residenciais curtos; 90 dias, para o comprador do imóvel denunciar a locação sem cláusula de vigência; e 120 dias de responsabilidade do fiador após pedir exoneração.

Contratos com prazo igual ou superior a 10 anos dependem da vênia do cônjuge do locador. E o locador não pode exigir o imóvel de volta antes do fim do prazo contratado, salvo nas hipóteses legais, como falta de pagamento ou infração contratual.

Como o escritório atua em contratos de locação no DF?

O escritório elabora contratos novos, revisa minutas de imobiliárias e da outra parte, acompanha prazos de reajuste, renovação e revisão e conduz as ações renovatória e revisional quando necessárias. O trabalho começa entendendo o negócio, porque um contrato residencial simples e a locação de uma loja de rua exigem cláusulas diferentes.

Atendemos locadores e locatários, sempre representando uma única parte, em imóveis residenciais e comerciais em Brasília e em todo o DF, com reuniões presenciais em Taguatinga ou on-line. Se você vai assinar, renovar ou rever um contrato, converse com o escritório com a minuta ou o contrato vigente em mãos.