Análise de contrato de compra e venda de imóvel

A compra de um imóvel costuma ser o maior contrato que uma família assina, e muitas vezes ele chega pronto, em um modelo da imobiliária, com pedido de sinal para o mesmo dia. É nesse intervalo, entre a proposta aceita e a assinatura, que um problema sai mais barato. Depois do sinal, desfazer o negócio quase sempre custa dinheiro, e depois da escritura, custa um processo.

O que um advogado verifica em um contrato de compra e venda de imóvel?

O advogado verifica três camadas: quem é o dono e se ele pode vender; se o imóvel e o vendedor têm dívidas, penhoras ou ações capazes de atingir a compra; e se as cláusulas distribuem riscos de forma equilibrada em caso de atraso, desistência, financiamento negado ou vício descoberto depois.

Na prática, isso significa confrontar a minuta com a matrícula atualizada, conferir o estado civil e o regime de bens do vendedor, checar se quem assina tem poderes para assinar e ler cada cláusula perguntando “e se não acontecer?”. O resultado é um parecer com os riscos encontrados e a redação sugerida para corrigi-los.

Quais certidões pedir antes de assinar?

A certidão essencial é a matrícula atualizada do imóvel, com ônus reais e ações. Em seguida vêm as certidões do vendedor (distribuidores cíveis, Justiça Federal, Justiça do Trabalho e protestos) e as do imóvel (IPTU, TLP e condomínio). Elas revelam dívidas e processos que podem levar à anulação da venda ou à penhora do bem.

A Lei 13.097/2015 reforçou o princípio da concentração na matrícula, e alterações posteriores dispensaram certidões forenses para caracterizar a boa-fé do comprador. Mesmo assim, a pesquisa continua recomendável: ela mostra se o vendedor está perto da insolvência, revela ações ainda não averbadas e evita discussões que a jurisprudência não pacificou. A lista completa está em certidões para comprar imóvel com segurança.

Documento	Onde se obtém	O que revela
Matrícula atualizada	Ofício de registro de imóveis	Dono, ônus, hipotecas, penhoras, indisponibilidades
Distribuidores cíveis e federais	TJDFT e TRF1, ou tribunal do domicílio do vendedor	Execuções e ações que podem gerar fraude
Justiça do Trabalho	TRT da região do vendedor	Dívidas trabalhistas, comuns em vendedores empresários
Protestos	Tabelionatos de protesto	Sinais de inadimplência e insolvência
Débitos de IPTU e TLP	Secretaria de Economia do DF	Tributos que acompanham o imóvel
Quitação do condomínio	Síndico ou administradora	Cotas em atraso, que seguem o imóvel

Quais cláusulas mais causam prejuízo?

As cláusulas que mais causam prejuízo são as que deixam de prever consequências: contrato sem prazo para a escritura, sem multa para o vendedor que atrasa, sem condição para o financiamento negado e sem regra clara sobre dívidas anteriores. O problema raramente está no que o contrato diz, e sim no que ele deixa de dizer.

Os pontos que merecem atenção redobrada são:

1. Sinal e arras: valor, natureza (confirmatórias ou penitenciais) e o que acontece se alguém desistir. O tema está detalhado em sinal, arras e desistência na compra de imóvel.
2. Condição do financiamento: prazo para aprovação do crédito e devolução integral do sinal se o banco recusar.
3. Prazo da escritura e da posse: datas objetivas, com multa diária ou mensal pelo atraso.
4. Débitos anteriores: responsabilidade do vendedor por IPTU, condomínio e taxas até a entrega das chaves.
5. Cláusula resolutiva expressa: define quando o contrato se desfaz sozinho por falta de pagamento, o que interessa sobretudo a quem vende.
6. Declarações do vendedor: inexistência de ações, de ocupantes e de vícios conhecidos, com responsabilidade se forem falsas.

Outros exemplos estão reunidos em cláusulas perigosas no contrato de compra e venda.

Quando você passa a ser dono do imóvel?

Você só passa a ser dono quando a escritura pública é registrada na matrícula do imóvel. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura é obrigatória. O contrato particular de promessa gera direitos contra o vendedor, mas não protege você contra credores dele nem contra uma segunda venda registrada antes.

Esse intervalo entre o contrato e o registro é o período de maior risco da operação, e por isso deve ser curto e controlado. No DF, a realidade complica a conta: muitos imóveis são negociados por cessão de direitos, sem matrícula individualizada, ou ficam em condomínios ainda em regularização. Nesses casos, a análise muda de natureza e precisa considerar o caminho de regularização do imóvel no DF antes de qualquer pagamento relevante.

Quanto custa errar na assinatura?

Errar na assinatura pode custar o sinal inteiro, anos de processo ou o próprio imóvel. Quem desiste depois de pagar arras confirmatórias, em regra, as perde. Quem compra de vendedor com execuções em andamento pode ver a venda declarada ineficaz. E quem paga tudo sem escritura pode precisar de ação judicial para obtê-la.

Além do preço, a compra envolve ITBI (3% no DF), emolumentos de escritura e de registro. Um contrato bem escrito define quem paga cada despesa e em que prazo, evitando que o comprador assuma custos que não esperava.

Como o escritório conduz a análise de contratos em Brasília?

O escritório recebe a minuta e os dados do imóvel, levanta a matrícula e as certidões necessárias e entrega um parecer escrito com os riscos encontrados e a redação sugerida para cada ajuste. Se você quiser, a negociação das cláusulas com a outra parte e o acompanhamento até o registro também ficam conosco.

O atendimento é presencial no LED Office, em Taguatinga, e on-line para quem está em outra cidade ou no exterior, com assinatura por certificado digital ou e-Notariado quando possível. A análise atende tanto quem compra quanto quem vende, sempre representando uma única parte. Se a proposta já foi aceita e o sinal ainda não foi pago, este é o momento de enviar o contrato para análise.