Posso cobrar aluguel do ocupante do imóvel arrematado? A taxa de ocupação

O imóvel é seu no papel, mas quem mora nele é o antigo dono, sem pagar nada, enquanto você arca com condomínio e IPTU. É natural perguntar se dá para cobrar aluguel por esse período. A resposta é sim, com nomes e regras diferentes conforme a origem do leilão. No leilão de banco, a lei já fixa o percentual. No leilão judicial, o valor precisa ser pedido e demonstrado.

A cobrança pelo uso é parte da estratégia de imissão na posse e reintegração de imóvel arrematado, e não um processo à parte. Bem utilizada, ela reduz o prejuízo da espera e muda a disposição do ocupante para negociar.

O que é a taxa de ocupação e quem pode cobrar?

A taxa de ocupação é a remuneração devida por quem permanece no imóvel depois de perder a propriedade na alienação fiduciária. O art. 37-A da Lei 9.514/1997 a fixa em 1% ao mês sobre o valor do imóvel e a atribui ao credor fiduciário ou a seus sucessores, o que inclui o arrematante do leilão.

A lógica é simples: o devedor deu o imóvel em garantia, não pagou, a propriedade foi consolidada em nome do credor e o imóvel foi vendido. A partir daí, quem continua ocupando usa um bem alheio. A taxa compensa esse uso e, ao mesmo tempo, desestimula a permanência prolongada.

O valor de referência é o valor do imóvel apurado conforme a própria Lei 9.514/1997 e o contrato de financiamento. Em um imóvel de R$ 500 mil, a taxa chega a cerca de R$ 5 mil por mês, valor geralmente superior ao aluguel de mercado do mesmo imóvel.

Desde quando a taxa é devida?

A lei estabelece que a taxa é devida desde a consolidação da propriedade até a data em que o credor ou seus sucessores forem imitidos na posse. Quando o imóvel é vendido no leilão, surge a questão de como dividir esse período entre o banco e o arrematante.

O entendimento mais frequente é que o arrematante pode cobrar a taxa relativa ao período posterior à sua aquisição, ficando o período anterior com o banco. Há decisões com recortes diferentes, inclusive sobre o marco exato: data do leilão, da escritura ou do registro. Por isso, o pedido deve indicar o termo inicial com fundamento e documento.

Como funciona a cobrança no leilão judicial?

No leilão judicial, não há taxa fixada em lei. O arrematante pede indenização pelo uso do imóvel com base na vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) e na posse injusta do ocupante após a arrematação. O valor costuma corresponder ao aluguel de mercado, apurado por avaliação ou perícia.

O termo inicial também é discutido. Há decisões que contam a indenização da assinatura do auto de arrematação, outras da expedição da carta ou do mandado e outras da notificação do ocupante. Notificar por escrito logo após a arrematação ajuda a fixar um marco claro e reduz a margem de discussão.

Qual é a diferença entre taxa de ocupação, indenização e aluguel?

As três figuras remuneram o uso do imóvel, mas têm fundamento, valor e devedor diferentes. Confundi-las leva a pedidos mal formulados e a cobranças que não se sustentam em juízo.

Figura	Quando se aplica	Fundamento	Valor
Taxa de ocupação	Leilão extrajudicial de alienação fiduciária	Art. 37-A da Lei 9.514/1997	1% ao mês sobre o valor do imóvel
Indenização pelo uso	Leilão judicial ou ocupação sem título	Enriquecimento sem causa e posse injusta	Em regra, aluguel de mercado
Aluguel	Inquilino com locação em vigor	Contrato e Lei 8.245/1991	Valor do contrato

Como cobrar na prática?

A cobrança segue uma sequência que combina prova, pedido e execução. O caminho mais eficiente é incluir a taxa ou a indenização na própria ação que busca a desocupação, para que a sentença já resolva os dois pontos.

1. Notifique o ocupante por escrito, informando a aquisição, o prazo para desocupar e a incidência da taxa.
2. Reúna os documentos: matrícula com a consolidação e o registro da aquisição, contrato com o banco ou carta de arrematação e o valor de referência do imóvel.
3. Cumule o pedido com a reintegração de posse ou com a imissão, indicando o termo inicial e o critério de cálculo.
4. Documente a data da desocupação, com auto do oficial de justiça ou termo de entrega de chaves, para fechar o período.
5. Execute a condenação, buscando bens, valores em contas e créditos do devedor.

No DF, esses pedidos tramitam nas varas cíveis do TJDFT quando o processo é entre particulares. O cálculo correto evita discussões que travam a fase de execução por meses. Na alienação fiduciária, o passo a passo da ação está no artigo sobre reintegração de posse com liminar de 60 dias.

A taxa de ocupação compensa o prejuízo da demora?

Compensa em parte, e nem sempre na prática. O valor reconhecido na sentença pode ser alto, mas receber depende de o ocupante ter patrimônio penhorável. Ex-proprietários que perderam o imóvel por dívida muitas vezes não têm bens ou renda suficientes, e a execução pode não render.

Por isso, a taxa tem dois usos. O primeiro é jurídico: constituir um crédito real, que pode ser executado se o devedor tiver bens. O segundo é estratégico: mostrar ao ocupante que cada mês de permanência aumenta a dívida dele. Uma proposta de acordo que oferece renúncia à taxa em troca da saída rápida costuma ser bem recebida. Se a conversa não avança, veja o que fazer quando o ocupante não quer sair.

Ao calcular o retorno do investimento, não conte com a taxa como receita certa. Inclua a desocupação no orçamento, como mostra o artigo sobre quanto custa um imóvel de leilão além do lance.

Quando procurar um advogado

Procure orientação no momento da arrematação, para que a notificação e o pedido inicial já fixem o termo inicial da cobrança. Cada mês sem marco documentado é um mês sujeito a discussão. Situações concretas em que a análise técnica faz diferença:

• Você comprou imóvel de banco ocupado e quer incluir a taxa de ocupação na ação de reintegração.
• O banco já cobrava a taxa do ex-mutuário e você precisa delimitar o seu período.
• Você arrematou em leilão judicial e o ocupante permanece meses após a carta de arrematação.
• O ocupante propôs sair em troca de dinheiro e você quer avaliar se renuncia à taxa no acordo.
• Há sentença reconhecendo a taxa, mas a execução não encontrou bens do devedor.

O escritório conduz pedidos de desocupação e cobrança de uso em Brasília e em outros estados, com atendimento presencial em Taguatinga e on-line. Para calcular o período e o valor no seu caso, converse com o escritório.