Paguei o imóvel e o vendedor não passa a escritura: o que fazer

Você quitou o imóvel, talvez já more nele, e o vendedor some, adia ou cria condições novas para assinar a escritura. Às vezes ele pede mais dinheiro. Às vezes morreu, e os herdeiros não sabem do negócio. Enquanto isso, a matrícula continua no nome dele. A boa notícia é que a lei tem um instrumento direto para essa situação, e ele já não depende apenas da Justiça.

O vendedor é obrigado a passar a escritura?

Sim. Quem vende um imóvel e recebe o preço integral assume a obrigação de outorgar a escritura definitiva. Os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil garantem ao promitente comprador, com contrato sem cláusula de arrependimento e preço pago, o direito de exigir a escritura do vendedor ou de terceiros a quem os direitos tenham sido cedidos.

Se o vendedor se recusa, você pode pedir a adjudicação compulsória. É o procedimento pelo qual o juiz ou o registrador reconhece o seu direito e determina o registro do imóvel em seu nome, suprindo a assinatura que falta. A página sobre adjudicação compulsória explica o procedimento em detalhes e os documentos de cada via.

Antes disso, porém, vale confirmar três pontos: o contrato não tem cláusula de arrependimento; o preço foi pago por inteiro e você consegue provar; e o imóvel tem matrícula própria, capaz de receber o registro.

Por onde começar: notificação ou ação?

Comece pela notificação extrajudicial. Ela formaliza a recusa, fixa uma data a partir da qual o atraso é do vendedor e muitas vezes resolve o caso sem processo. Notificação feita por cartório de títulos e documentos ou com prova de recebimento tem muito mais peso do que mensagens informais.

A notificação deve indicar o contrato, a quitação, o pedido de escritura em prazo determinado e o cartório sugerido. Se o vendedor responde e marca a data, o problema termina no tabelionato. Se silencia ou recusa, você tem a prova de que precisava para a etapa seguinte.

Um erro comum é pagar ao vendedor uma “taxa” adicional não prevista no contrato para que ele assine. Se o preço já foi quitado, você não deve nada além do que o contrato estabelece. Ceder a esse tipo de pressão costuma apenas adiar o problema.

Adjudicação compulsória em cartório ou na Justiça?

Desde a Lei 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, a adjudicação compulsória pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis, com advogado. A via judicial continua disponível e é necessária quando há conflito que o registrador não pode resolver.

Ponto	Via extrajudicial (cartório)	Via judicial
Quem decide	Oficial do registro de imóveis	Juiz (no DF, uma vara cível do TJDFT)
Advogado	Obrigatório	Obrigatório
Notificação do vendedor	Feita pelo registrador, com prazo de 15 dias	Citação no processo
Prova da quitação	Documental e incontroversa	Pode ser discutida com outras provas
Ata notarial	Exigida	Não é requisito
Indicação para	Casos documentados, sem disputa	Quitação contestada, vendedor falecido sem inventário, ônus complexos

Na via extrajudicial, o pedido é instruído com o contrato, a prova de pagamento, a ata notarial lavrada por tabelião, certidões dos distribuidores e o comprovante do ITBI. O vendedor é notificado pelo registro de imóveis para formalizar o título em 15 dias. Se não o faz nem apresenta impugnação fundamentada, o registrador procede ao registro.

Se o vendedor impugna, o oficial pode tentar a conciliação ou encaminhar o caso à via judicial. Por isso, a escolha da via não é automática: depende da qualidade das provas e do comportamento provável da outra parte.

Quais documentos você precisa reunir?

A força do seu pedido está na documentação. Antes de qualquer passo, organize:

1. Contrato de compra e venda ou compromisso, com todas as assinaturas e eventuais aditivos.
2. Comprovantes de cada pagamento: transferências, recibos assinados, termo de quitação.
3. Certidão atualizada da matrícula do imóvel.
4. Documentos pessoais das partes e, se o vendedor era casado, prova da participação do cônjuge.
5. Notificação enviada ao vendedor e o comprovante de recebimento ou da tentativa.
6. Prova de posse: contas de consumo, IPTU pago por você, declarações de vizinhos ou do síndico.
7. Cessões intermediárias, se o imóvel passou por mais de um comprador.

Pagamentos em espécie sem recibo são o ponto fraco mais frequente. Se esse é o seu caso, a via judicial costuma ser a mais segura, porque permite produzir prova testemunhal e pericial. Quem ainda está antes da assinatura deve conferir as cláusulas que mais geram litígio e exigir recibo de cada valor.

E se o imóvel tiver penhora ou o vendedor tiver dívidas?

Penhoras e indisponibilidades na matrícula não impedem automaticamente a adjudicação, mas mudam a estratégia. Se o seu contrato é anterior à constrição e você tem prova da data e da posse, é possível defender o imóvel por embargos de terceiro no processo em que a penhora foi feita.

O risco cresce quando o contrato é posterior à dívida do vendedor ou quando não há prova idônea da data do negócio. Nesses casos, o credor pode alegar fraude à execução. Cada mês de espera aumenta essa exposição, porque o vendedor que não colabora é, muitas vezes, alguém com problemas financeiros.

Um caso específico é o da construtora que deu o empreendimento em hipoteca ao banco financiador e não libera a escritura porque a dívida dela não foi paga. A Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Ou seja: quitado o seu preço, a dívida da construtora com o banco não pode impedir a sua escritura. Esse ponto aparece com frequência em empreendimentos de Águas Claras e de outras regiões com muitos lançamentos.

Quem comprou por contrato particular sem registro está em situação semelhante à do contrato de gaveta: o direito existe, mas precisa ser levado à matrícula antes que terceiros cheguem lá primeiro.

Quanto custa e quanto tempo leva?

A adjudicação compulsória envolve as despesas que você teria com a escritura comum: ITBI, que no DF é de 3% sobre o valor da transação, emolumentos de registro e, na via extrajudicial, a ata notarial e as notificações. Na via judicial, somam-se as custas do processo.

O prazo varia. A via em cartório tende a ser mais rápida quando os documentos estão completos e o vendedor não impugna. A via judicial depende da citação e da complexidade da prova. Em Brasília, imóveis com documentação de cessão de direitos, sem matrícula individual, podem exigir antes uma etapa de regularização, como mostra o artigo sobre cessão de direitos no DF.

Quando procurar um advogado

Procure orientação jurídica assim que a recusa do vendedor ficar clara, e não depois de anos de espera. Situações que pedem análise técnica:

• O vendedor recebeu a notificação e não respondeu, ou condicionou a escritura a pagamento extra.
• O vendedor morreu e não há inventário aberto, ou os herdeiros desconhecem o negócio.
• Apareceu penhora, indisponibilidade ou ação judicial na matrícula depois da compra.
• Parte dos pagamentos foi feita em espécie, sem recibo.
• O imóvel passou por vários contratos sucessivos e nenhum foi registrado.

Na adjudicação compulsória, o advogado é obrigatório nas duas vias. O escritório Barreto Marques atende em Taguatinga e on-line, analisa contrato, matrícula e provas de pagamento e indica a via adequada a cada caso. Para avaliar o seu, fale com o escritório.