Cláusulas perigosas no contrato de compra e venda de imóvel

O corretor enviou a minuta, o vendedor tem pressa e a assinatura está marcada para esta semana. O contrato tem doze páginas, linguagem técnica e várias cláusulas que parecem padrão. É exatamente nessas cláusulas aparentemente comuns que estão os problemas mais caros da compra de imóvel. Saber identificá-las antes de assinar muda a sua posição na negociação.

Quais cláusulas exigem atenção antes de assinar?

As cláusulas que mais geram prejuízo são as que tratam de dinheiro em caso de desistência, de prazos para a escritura e de responsabilidade por dívidas do imóvel. Elas raramente parecem abusivas à primeira leitura. O risco está no que deixam de dizer.

Na prática da análise de contrato de compra e venda, as falhas se repetem. A tabela abaixo resume as dez mais frequentes e o efeito de cada uma:

Cláusula	O problema	Como corrigir
Sinal ou arras	Não diz se são confirmatórias ou penitenciais	Definir a natureza e as consequências da desistência
Multa por inadimplemento	Percentual alto, aplicado só ao comprador	Equilibrar e prever multa para os dois lados
Prazo para escritura	“Após a quitação”, sem data	Fixar prazo em dias e multa por atraso
Condição de financiamento	Silêncio sobre crédito negado	Prever devolução integral do sinal
Débitos do imóvel	Sem data de corte	Fixar a data da posse como marco
Estado do imóvel	“No estado em que se encontra”, sem vistoria	Anexar laudo ou relatório fotográfico
Área	Venda por metragem sem tolerância clara	Definir venda ad corpus ou ad mensuram
Pagamento	Depósito em conta de terceiro	Exigir conta do vendedor ou procuração formal
Irretratabilidade	Impede saída mesmo com problema documental	Condicionar às certidões negativas
Foro	Comarca distante do imóvel	Eleger o foro do imóvel ou do comprador

Nenhuma dessas cláusulas é ilegal por si só. O perigo está na combinação: um sinal alto, sem natureza definida, somado a uma condição de financiamento omissa, pode custar ao comprador todo o valor já pago.

Por que a cláusula de sinal é a mais disputada?

Porque é ela que define quem perde dinheiro quando alguém desiste. O Código Civil trata de duas espécies de arras. As confirmatórias (art. 418) reforçam o negócio: se quem pagou desiste, perde o sinal; se quem recebeu desiste, devolve em dobro. As penitenciais (art. 420) asseguram direito de arrependimento e excluem indenização suplementar.

O contrato que fala apenas em “sinal de R$ 50 mil” sem qualificar a natureza abre espaço para interpretações opostas. O tema tem tantas nuances que dedicamos um artigo inteiro a sinal, arras e desistência.

O que acontece se o banco negar o financiamento?

Depende do que está escrito. Se o contrato não prevê a hipótese, o vendedor pode alegar que a desistência foi sua e reter o sinal. Esse é um dos erros mais comuns e mais caros: o comprador assina, paga o sinal e só depois descobre que a aprovação de crédito falhou.

A cláusula correta prevê uma condição resolutiva: se o financiamento não for aprovado em determinado prazo, por motivo não imputável ao comprador, o contrato se desfaz e o sinal é devolvido integralmente, corrigido. Também deve dizer quem arca com avaliação do banco e taxas já pagas.

Como a cláusula de dívidas e posse pode sair cara?

IPTU e condomínio são obrigações que acompanham o imóvel. Se o vendedor deixa débitos e o contrato não fixa uma data de corte, o condomínio cobra de quem estiver na posse ou constar como proprietário, e você precisa buscar o reembolso depois.

O contrato deve dizer, com clareza:

1. Que todos os débitos até a data da entrega das chaves são do vendedor.
2. Que o vendedor apresentará declaração de quitação do condomínio e certidão negativa de IPTU antes da escritura.
3. Que débitos descobertos depois serão descontados do saldo ou reembolsados em prazo fixo.
4. Em que estado o imóvel será entregue, com vistoria assinada pelas partes.

Em Brasília, imóveis em condomínios horizontais em regularização costumam ter também taxas de associação e de infraestrutura. Elas devem constar expressamente do contrato.

Quais cuidados tomar com o pagamento e com quem assina?

Pague sempre em conta de titularidade do vendedor que consta da matrícula e exija recibo de cada parcela. Se o contrato manda depositar em conta de terceiro, como um parente, uma empresa ou o próprio corretor, a prova da quitação fica frágil e o risco de fraude aumenta.

O mesmo cuidado vale para quem assina. Confira, antes da assinatura:

• Se o vendedor é casado, o cônjuge deve assinar ou consentir, salvo no regime da separação absoluta de bens (CC, art. 1.647).
• Se assina um procurador, a procuração deve ser pública, recente e conter poderes especiais para vender aquele imóvel.
• Se o vendedor é empresa, o signatário precisa ter poderes no contrato social ou em ata.
• Se o imóvel vem de herança, quem vende é o espólio ou os herdeiros, conforme a fase do inventário.

Uma cláusula de irretratabilidade, comum nas minutas, só faz sentido para o comprador se vier acompanhada de condições: certidões negativas, cancelamento de ônus e documentação regular. Sem isso, você se obriga de forma definitiva a comprar um imóvel que ainda não foi verificado.

Quais cláusulas a lei considera inválidas?

Quando o vendedor é construtora ou incorporadora, há relação de consumo, e o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor considera nulas as cláusulas abusivas, como as que exoneram o fornecedor de responsabilidade por vícios ou impõem desvantagem exagerada ao consumidor. Entre particulares, o Código Civil não traz a mesma lista, mas o art. 413 permite reduzir a multa manifestamente excessiva.

Outra regra importante: na venda por medida, ou ad mensuram, se a área real for menor do que a declarada, o comprador pode exigir o complemento, o abatimento do preço ou o desfazimento do negócio (CC, art. 500). Na venda ad corpus, o imóvel é vendido como coisa certa, e a metragem é apenas enunciativa. Saber qual das duas está no contrato evita surpresa depois da medição.

Cuidado também com a cláusula de corretagem. O STJ admite que a comissão seja transferida ao comprador na venda de imóvel na planta, desde que o valor seja informado de forma prévia e destacada. Sem essa transparência, a cobrança pode ser questionada.

O que fazer se você já assinou?

Se o contrato já foi assinado, ainda há espaço para agir. Um aditivo pode corrigir cláusulas, desde que as duas partes concordem. Se não há acordo, a cláusula abusiva em relação de consumo pode ser declarada nula, e a multa excessiva pode ser reduzida judicialmente.

O ponto de partida é verificar se a documentação do imóvel está regular. As certidões necessárias para uma compra segura mostram o que conferir. E se o problema já é a recusa do vendedor em cumprir o combinado, o caminho está no artigo sobre o vendedor que não passa a escritura.

Quando procurar um advogado

O momento mais eficiente é antes da assinatura, quando qualquer ajuste ainda é uma conversa e não um processo. Procure orientação jurídica quando:

• Você recebeu a minuta e a assinatura está marcada para os próximos dias.
• O contrato prevê sinal relevante e não diz o que acontece se o financiamento for negado.
• O vendedor é espólio, empresa, casal em divórcio ou pessoa representada por procurador.
• O imóvel está em condomínio em regularização no DF ou é negociado por cessão de direitos.
• Você já assinou e recebeu cobrança de multa, retenção de sinal ou recusa de escritura.

O escritório Barreto Marques revisa contratos de compra e venda presencialmente em Taguatinga e on-line, com foco em prazos, multas e garantias de cada parte. Se quiser uma leitura técnica antes de assinar, entre em contato.