Distrato de imóvel na planta: quanto eu recebo de volta

A renda caiu, a família mudou de planos ou o financiamento não foi aprovado no valor esperado. O imóvel na planta, que parecia um bom negócio, virou uma parcela que você não consegue mais sustentar. A construtora oferece um termo de distrato e um valor de devolução que parece pequeno demais. Antes de assinar, vale entender exatamente o que a lei permite reter, em que prazo o dinheiro volta e quais situações mudam completamente a conta. Um cálculo conferido com cuidado costuma revelar diferenças relevantes.

Quanto eu recebo de volta no distrato?

Você recebe os valores pagos diretamente à incorporadora, atualizados pelo índice do contrato, menos a comissão de corretagem e uma multa de até 25% da quantia paga. Se houver patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%. As regras estão no art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018.

Esses percentuais são tetos. O contrato pode prever multa menor, e o que estiver acima do limite legal é inválido. O patrimônio de afetação, que separa os recursos de cada empreendimento do restante da incorporadora, é registrado no cartório de imóveis e pode ser confirmado na matrícula ou no memorial de incorporação. Para entender todos os cenários de desfazimento, inclusive por culpa da construtora, veja a página sobre atraso na entrega e distrato de imóvel na planta.

Como calcular a devolução na prática?

O cálculo parte do total pago à incorporadora, corrigido. Desse valor saem a corretagem, quando informada com destaque na contratação, e a multa contratual dentro do limite legal. Se você já ocupou o imóvel, também saem os encargos de fruição.

Veja um exemplo simplificado, com R$ 100.000 pagos à incorporadora, já corrigidos, e corretagem paga por fora:

Item	Sem patrimônio de afetação	Com patrimônio de afetação
Valor pago e corrigido	R$ 100.000	R$ 100.000
Multa máxima legal	25%: R$ 25.000	50%: R$ 50.000
Valor mínimo a receber	R$ 75.000	R$ 50.000

Sobre a corretagem, o STJ admite que seja transferida ao comprador desde que o valor tenha sido informado previamente, com destaque. Se você não foi informado, há espaço para discutir esse desconto. Se a corretagem foi paga diretamente ao corretor, ela não integra o valor pago à incorporadora e não costuma ser devolvida no distrato.

Uma situação diferente é a de quem já assinou o financiamento bancário e teve recursos repassados pelo banco à incorporadora. Nesse caso, o desfazimento precisa envolver a instituição financeira, normalmente credora fiduciária, e a saída costuma passar pela venda do imóvel com quitação do saldo ou pela transferência do financiamento a outro comprador. Deixar de pagar o banco leva ao procedimento de cobrança da Lei 9.514/1997, com riscos bem maiores. Para quem comprou na planta em Águas Claras, no Noroeste ou em outra região do DF, as regras do distrato são as da lei federal; o que muda é a redação do contrato de cada incorporadora.

Quando a devolução é paga?

O prazo depende do patrimônio de afetação. Com ele, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se. Sem ele, o pagamento é feito em parcela única, 180 dias após o desfazimento. Se a unidade for revendida antes, o saldo deve ser pago em até 30 dias da revenda.

1. Com patrimônio de afetação: até 30 dias após a emissão do habite-se ou documento equivalente.
2. Sem patrimônio de afetação: parcela única, após 180 dias contados do distrato.
3. Revenda antecipada da unidade: até 30 dias após a revenda, qualquer que seja o caso anterior.

Em todos os casos, o valor é corrigido pelo índice previsto no contrato para as parcelas do preço. Na prática, o prazo vinculado ao habite-se pode significar anos de espera em obras atrasadas, o que deve entrar na decisão de desistir.

O que mais pode ser descontado se eu já recebi o imóvel?

Se você já teve a posse da unidade, a incorporadora pode descontar impostos sobre o imóvel, cotas de condomínio, contribuições à associação, demais encargos e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo de uso.

A lei limita os descontos e retenções aos valores efetivamente pagos pelo comprador, com exceção das quantias relativas à fruição. Isso significa que, em regra, você não termina o distrato devendo além do que pagou, salvo pelo período em que usou o imóvel. Os débitos podem ser compensados com o valor a restituir.

Há como reduzir ou evitar a retenção?

Sim, em cinco situações: arrependimento em 7 dias, atraso da construtora, repasse do contrato a outro comprador, multa manifestamente excessiva e contratos anteriores à Lei 13.786/2018. Cada uma muda a conta de forma relevante.

• Arrependimento em 7 dias: contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora permitem desistir em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem (art. 67-A, § 10).
• Culpa da construtora: se o atraso ultrapassou a tolerância de 180 dias, não se trata de distrato com multa, e sim de rescisão com devolução integral mais a multa contratual. O artigo sobre atraso na entrega do imóvel na planta detalha esse direito.
• Substituição do comprador: se você indicar outro comprador que assuma o contrato, com anuência da incorporadora e aprovação do cadastro, a multa não incide (art. 67-A, § 9º).
• Redução judicial: há decisões que reduzem a multa manifestamente excessiva com base no art. 413 do Código Civil, mas o tema tem divergência.
• Contratos antigos: para contratos anteriores à lei, o STJ aplica o regime anterior, incluindo a Súmula 543, com retenções definidas caso a caso.

Quais erros custam caro no distrato?

O erro mais caro é assinar o termo de distrato da construtora sem conferir o cálculo, porque esses documentos costumam conter quitação ampla. Também pesam muito parar de pagar sem negociar e deixar passar o prazo de arrependimento.

• Aceitar desconto de corretagem que nunca foi informada com destaque.
• Aplicar a multa de 50% sem confirmar que existe patrimônio de afetação registrado.
• Confundir a multa do distrato com as arras dadas no início. O artigo sobre sinal e arras na compra de imóvel explica a diferença.
• Desistir sem verificar se há atraso da construtora que inverteria a responsabilidade.
• Assinar quitação geral antes de receber o valor.

Quando procurar um advogado

A conferência jurídica é mais útil antes da assinatura do termo de distrato, quando ainda é possível negociar valor, prazo e forma de pagamento. Situações concretas que pedem orientação:

• A construtora apresentou proposta de distrato: o cálculo e a cláusula de quitação precisam ser revisados antes da assinatura.
• Você assinou o contrato há menos de 7 dias em um estande: o arrependimento tem prazo improrrogável.
• A obra está atrasada e você quer desistir: a rescisão por culpa da construtora pode render devolução integral.
• A multa aplicada chega a 50%: é preciso confirmar o registro do patrimônio de afetação.
• O prazo de devolução venceu e o dinheiro não veio: cabe cobrança com correção e encargos.

O escritório atende compradores em Brasília e em todo o país, presencialmente em Taguatinga e on-line. Converse com o escritório levando o contrato, os comprovantes de pagamento e a proposta de distrato recebida.