Bem de família pode ir a leilão? As exceções da Lei 8.009

O oficial de justiça esteve na sua casa, ou chegou pelo advogado a notícia de que o imóvel onde você mora foi penhorado. Talvez você tenha ouvido que “o único imóvel da família não pode ser tomado” e se pergunte por que, então, ele está a caminho de um leilão. A proteção do bem de família existe e é forte, mas não é absoluta. A lei prevê exceções, e muitas penhoras de moradia se enquadram nelas. Saber em qual situação você está define se há defesa possível e qual é o prazo para apresentá-la.

O que é bem de família pela Lei 8.009/1990?

Bem de família é o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, que a Lei 8.009/1990 torna impenhorável por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outra natureza, salvo as exceções expressas. A proteção alcança também as construções, plantações, benfeitorias e móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Essa é a chamada proteção legal, que não depende de registro: basta que o imóvel sirva de moradia. Existe ainda o bem de família voluntário, instituído por escritura ou testamento e registrado na matrícula, previsto no Código Civil, menos comum na prática. A página sobre bem de família penhorado e como proteger o imóvel reúne os caminhos de defesa em cada fase do processo.

Quais dívidas permitem penhorar e leiloar o bem de família?

As exceções do art. 3º da Lei 8.009/1990 permitem a penhora do bem de família em situações específicas. As mais frequentes são o financiamento do próprio imóvel, os tributos e contribuições devidos em função dele, a pensão alimentícia, a hipoteca oferecida pela própria família e a fiança em contrato de locação.

Tipo de dívida	O bem de família pode ir a leilão?
Financiamento para compra ou construção do próprio imóvel	Sim
IPTU do imóvel	Sim
Condomínio do imóvel	Sim, por entendimento consolidado na jurisprudência
Pensão alimentícia	Sim
Hipoteca dada pela própria família em garantia	Sim, em regra quando a dívida beneficiou a família
Fiança em contrato de locação	Sim, inclusive em locação comercial, segundo o STF
Imóvel adquirido com produto de crime ou execução de sentença penal	Sim
Dívida de cartão, empréstimo pessoal, cheque, fornecedor	Em regra, não

Se a dívida que originou a penhora está na última linha, a impenhorabilidade é um argumento central. Se está entre as exceções, a defesa precisa se concentrar em outros pontos, como avaliação, preço mínimo e regularidade das intimações. O artigo sobre preço vil no leilão judicial trata desse limite. No caso do condomínio, vale entender também como a dívida é tratada no leilão, tema do texto sobre condomínio atrasado e arrematação.

O imóvel com alienação fiduciária é protegido?

Não contra o próprio credor fiduciário. Quem financia o imóvel com alienação fiduciária transfere ao banco a propriedade fiduciária até a quitação. Se as parcelas não forem pagas, o procedimento é extrajudicial, conduzido pelo cartório, e a Lei 8.009/1990 não impede a consolidação nem o leilão.

A regra geral nos tribunais é que quem ofereceu o imóvel em garantia fiduciária não pode, depois, invocar a impenhorabilidade contra o credor. Há discussões pontuais em situações específicas, como garantias dadas para dívidas de terceiros, que exigem análise caso a caso. Para entender como esse procedimento começa, veja o artigo sobre quantas parcelas atrasadas levam à retomada do imóvel.

Quem mora sozinho ou aluga o único imóvel também está protegido?

Sim, em ambos os casos, com requisitos. A Súmula 364 do STJ estende a proteção ao imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas. E a Súmula 486 do STJ considera impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja alugado a terceiros, desde que a renda seja revertida para a subsistência ou a moradia da família.

Na prática, isso significa que:

• O aposentado que vive sozinho em um apartamento no Guará tem a mesma proteção de uma família numerosa.
• Quem aluga o único imóvel e usa o aluguel para pagar a moradia em outro lugar pode invocar a proteção, comprovando esse uso.
• Imóvel desocupado, sem destinação residencial demonstrada, tende a não ser protegido.

E se a família tem mais de um imóvel?

Quando a família possui vários imóveis usados como residência, a impenhorabilidade recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como bem de família na matrícula. Os demais imóveis podem ser penhorados normalmente, inclusive casas de veraneio e imóveis para renda.

Por isso, a prova da moradia é decisiva. Se a família mora em uma casa em Sobradinho e tem um apartamento alugado no Plano Piloto, a proteção se aplica, em regra, à residência efetiva, e não necessariamente ao imóvel mais valioso.

Como e até quando alegar a impenhorabilidade?

A impenhorabilidade do bem de família é matéria de ordem pública e pode ser alegada por simples petição no processo, com provas de que o imóvel serve de moradia. O ideal é fazer isso logo após a penhora e sempre antes da arrematação. Se a questão já foi decidida no processo, a rediscussão fica limitada.

Documentos que costumam ser úteis:

1. Comprovantes de residência em nome dos moradores, de diferentes meses.
2. Certidões dos cartórios de registro de imóveis mostrando que não há outros imóveis residenciais, ou indicando quais são.
3. Declarações e documentos escolares, médicos ou bancários com o endereço do imóvel.
4. Contrato de locação e comprovantes, no caso do único imóvel alugado.

No DF, as certidões devem ser pedidas nos diferentes ofícios de registro de imóveis, porque cada um atende a determinadas regiões. Em áreas com muitos imóveis sem escritura, como condomínios em regularização, a prova da moradia pode se apoiar também em contratos de cessão de direitos e contas de consumo.

Um erro comum, e grave, é tentar transferir o imóvel para um filho ou parente depois de citado no processo, imaginando que isso o tira do alcance do credor. Essa transferência pode ser considerada fraude à execução, é ineficaz perante o credor e enfraquece a credibilidade da defesa. Se o imóvel é de fato a moradia da família, o caminho correto é demonstrar isso no processo, e não esconder o bem.

Se o leilão já está marcado, o pedido deve vir acompanhado de pedido de suspensão. O artigo sobre quando a Justiça suspende um leilão mostra como isso funciona.

Quando procurar um advogado

Procure um advogado assim que souber da penhora, sem esperar a publicação do edital. Situações concretas:

• O imóvel onde você mora foi penhorado por dívida de empréstimo, cartão ou fornecedor.
• Você foi fiador de um aluguel e recebeu citação em ação de cobrança contra o inquilino.
• Há penhora por dívida de condomínio e você quer negociar antes do leilão ou discutir o valor.
• A família tem mais de um imóvel e é preciso demonstrar qual é a residência efetiva.
• O leilão está marcado e a impenhorabilidade nunca foi alegada no processo.

O advogado reúne as provas de moradia, verifica se a dívida se enquadra nas exceções e apresenta a defesa no processo, no TJDFT ou onde ele tramitar. O atendimento é presencial em Taguatinga ou on-line. Se o seu imóvel foi penhorado, converse com o escritório com a cópia do processo e os comprovantes de residência.