Inquilino em imóvel de leilão: o prazo de 90 dias da Lei do Inquilinato

Você arrematou um imóvel e descobriu que há um inquilino morando nele, com contrato assinado com o antigo dono. A dúvida é imediata: você precisa respeitar esse aluguel ou pode pedir o imóvel de volta? Na maioria dos casos, a lei permite encerrar a locação. Mas há um detalhe que muitos arrematantes só descobrem tarde demais: o direito de pedir o imóvel tem prazo de validade.

O art. 8º da Lei 8.245/1991 trata exatamente da venda de imóvel locado, e a arrematação é uma forma de alienação. A página sobre como despejar o inquilino de imóvel de leilão traz o caminho completo. Este artigo foca nos dois prazos que decidem se você terá o imóvel livre em alguns meses ou só depois de anos.

Quais são os dois prazos de 90 dias?

O arrematante convive com dois prazos de 90 dias diferentes. O primeiro é a janela que você tem para notificar o inquilino, contada do registro da aquisição na matrícula. O segundo é o prazo que o inquilino tem para desocupar, contado do recebimento dessa notificação. Confundir os dois é o erro mais comum.

1. Prazo para denunciar (seu prazo). O § 2º do art. 8º estabelece que a denúncia deve ser exercitada em 90 dias contados do registro da venda. Se você não notificar nesse período, a lei presume que concordou com a manutenção da locação.
2. Prazo para desocupar (prazo do inquilino). Feita a denúncia, o inquilino tem 90 dias para deixar o imóvel. Só depois desse prazo é possível ajuizar a ação de despejo.

Um exemplo ajuda a visualizar o calendário:

Evento	Data ilustrativa
Registro da carta de arrematação no cartório	10 de março
Último dia da janela para notificar o inquilino	8 de junho
Notificação entregue ao inquilino	15 de abril
Fim do prazo para desocupação voluntária	14 de julho
Ajuizamento da ação de despejo, se ele não sair	A partir de 15 de julho

Note que a janela começa com o registro. Quem demora meses para registrar a carta adia também o início do próprio prazo, o que estende o tempo total com o imóvel indisponível.

O inquilino pode continuar no imóvel depois da arrematação?

Pode, em uma única hipótese: quando a locação é por prazo determinado, tem cláusula expressa de vigência em caso de alienação e está averbada na matrícula. Presentes os três requisitos, o arrematante precisa respeitar o contrato até o fim. Faltando qualquer um deles, a denúncia com 90 dias é possível.

Esses requisitos são cumulativos e precisam ser conferidos na matrícula antes do lance, não depois. O artigo sobre locação com cláusula de vigência explica como identificar esse cenário e o que muda para o arrematante.

Como fazer a denúncia da locação corretamente?

A denúncia deve ser escrita, dirigida a todos os locatários que constam do contrato e conter a identificação do imóvel, do novo proprietário e do prazo de 90 dias para desocupação. Ela deve ser entregue por meio que gere prova de recebimento e dentro da janela de 90 dias contada do registro.

Cuidados práticos que evitam discussão posterior:

• Junte cópia da matrícula com o registro da arrematação ou da escritura.
• Indique a data-limite de desocupação de forma expressa.
• Informe os dados para pagamento dos aluguéis ao novo proprietário até a saída.
• Notifique também o fiador, se houver, para preservar a garantia durante o período.
• Guarde o comprovante de entrega e o conteúdo integral da notificação.

Durante os 90 dias, a locação continua produzindo efeitos. O inquilino deve pagar aluguel e encargos, agora a você. Isso reduz o custo da espera e é uma diferença relevante em relação ao ocupante sem contrato.

E se o imóvel veio de leilão de banco?

No leilão extrajudicial de alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 tem regras próprias sobre locação. O art. 27 prevê a denúncia da locação com prazo de 30 dias para desocupação, salvo concordância escrita do credor fiduciário com o aluguel, a ser feita em 90 dias da consolidação. Há discussão sobre a aplicação direta dessa regra ao arrematante.

A mesma lei, no art. 37-B, considera ineficaz perante o credor fiduciário e seus sucessores a locação por prazo superior a um ano contratada sem concordância por escrito do credor. Na prática, isso significa que muitos contratos apresentados por inquilinos de imóveis retomados por bancos têm força limitada contra o arrematante. Cada caso, porém, depende das datas do contrato, da consolidação e da arrematação.

O que acontece se o inquilino não sair no prazo?

Se o inquilino não desocupar em 90 dias, o caminho é a ação de despejo. A Lei do Inquilinato não inclui a denúncia do art. 8º entre as hipóteses de liminar do art. 59, § 1º. Por isso, a desocupação antes da sentença depende, em regra, de tutela de urgência pelo CPC, analisada caso a caso pelo juiz.

Se, além de não sair, o inquilino parar de pagar e o contrato não tiver garantia, surge outro fundamento. O art. 59, § 1º, IX, permite liminar para desocupação em 15 dias, com caução de três aluguéis. Os detalhes estão no artigo sobre liminar de despejo em 15 dias. No DF, essas ações tramitam nas varas cíveis do TJDFT.

Quanto custa perder a janela de 90 dias?

Perder a janela significa herdar a locação nos termos em que ela está. O contrato segue pelas regras gerais da Lei 8.245/1991, que podem ser bem mais restritivas. Em contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses, por exemplo, a retomada fica limitada a hipóteses específicas até que a locação complete cinco anos.

Para um investidor que comprou um apartamento no Guará planejando reforma e revenda em seis meses, isso pode significar anos recebendo um aluguel abaixo do mercado, com o capital preso e sem poder vender o imóvel desocupado. O valor perdido supera, com folga, o custo de uma notificação bem feita no tempo certo.

Quando procurar um advogado

O momento ideal é antes do lance, quando ainda é possível conferir o contrato e a matrícula. Depois da arrematação, procure orientação logo após o registro, para não desperdiçar a janela de 90 dias. Situações concretas que pedem análise:

• O edital menciona que o imóvel está locado, mas não informa prazo nem averbação.
• O inquilino apresentou um contrato recente, assinado pouco antes da penhora ou da consolidação.
• A carta de arrematação foi registrada e você ainda não notificou o inquilino.
• O inquilino recebeu a notificação, os 90 dias terminaram e ele continua no imóvel.
• O aluguel deixou de ser pago desde a arrematação, e você não sabe se cabe liminar.

O escritório orienta arrematantes de Brasília e de outros estados na denúncia da locação e na ação de despejo, presencialmente em Taguatinga ou on-line. Para avaliar prazos e documentos do seu caso, entre em contato com o escritório.