Locação com cláusula de vigência: quando o arrematante precisa respeitar o contrato

Você está avaliando um imóvel em leilão ou já arrematou, e o edital informa que ele está alugado. Pior: o inquilino diz que tem contrato “com vigência” e que você vai ter de esperar o fim dele. A pergunta que define o seu investimento é simples. Esse contrato realmente vale contra você? A resposta está em três requisitos objetivos, e quase sempre pode ser verificada em um documento público: a matrícula do imóvel.

A regra geral favorece o arrematante, que pode encerrar a locação. A exceção existe e precisa ser levada a sério antes do lance. A página sobre inquilino em imóvel de leilão e como retomar o imóvel mostra o procedimento completo. Aqui o foco é a exceção: quando a locação sobrevive à arrematação.

Quais são os requisitos para a locação valer contra o arrematante?

A locação só obriga o arrematante quando três requisitos coexistem no momento da alienação. Eles estão no art. 8º da Lei 8.245/1991 e são cumulativos: a ausência de qualquer um autoriza o novo proprietário a denunciar o contrato com prazo de 90 dias para desocupação.

1. Prazo determinado. O contrato precisa ter data certa de término em vigor. Locação por prazo indeterminado, inclusive a que se prorrogou depois de vencida, não preenche o requisito.
2. Cláusula expressa de vigência em caso de alienação. O contrato deve prever, com clareza, que continuará valendo se o imóvel for vendido. Não basta mencionar o prazo.
3. Averbação na matrícula. O contrato deve estar averbado no cartório de registro de imóveis competente. É isso que torna a cláusula conhecida de terceiros, incluindo quem dá lance em leilão.

A tabela resume as consequências mais comuns:

Situação do contrato	Obriga o arrematante?	O que fazer
Prazo indeterminado	Não	Denúncia com 90 dias
Prazo determinado sem cláusula de vigência	Não	Denúncia com 90 dias
Cláusula de vigência sem averbação	Não, em regra	Denúncia com 90 dias
Os três requisitos presentes	Sim	Respeitar até o termo final
Averbação posterior à penhora ou à garantia	Depende	Análise da cronologia

Como saber se a locação está averbada?

A forma segura é pedir a certidão de inteiro teor atualizada da matrícula e procurar um ato de averbação ou registro do contrato de locação. Se o ato não aparece ali, ele não existe para o arrematante. Edital, laudo do leiloeiro e conversa com vizinhos ajudam, mas não substituem a matrícula.

No DF, a matrícula é emitida pelo ofício de registro de imóveis da circunscrição do imóvel. Um apartamento no Plano Piloto e uma casa em Sobradinho, por exemplo, estão em ofícios diferentes. Confira se a certidão é recente: um documento de meses atrás pode não mostrar uma averbação feita depois. O artigo sobre como ler um edital de leilão de imóvel indica onde essa informação costuma aparecer no edital.

A data da averbação faz diferença?

Faz, e muito. Uma locação averbada antes da penhora ou da constituição da garantia tem posição mais sólida. Uma averbada depois disso pode ser questionada como ineficaz contra o arrematante, porque o bem já estava comprometido com a dívida. A cronologia entre os atos na matrícula é decisiva.

Dois cenários pedem atenção especial:

• Penhora averbada antes da locação. Contratos firmados ou averbados depois da penhora podem ser vistos como tentativa de esvaziar a execução. Há discussão sobre os efeitos, e o caso precisa ser levado ao juiz da execução ou discutido na ação de despejo.
• Imóvel com alienação fiduciária. O art. 37-B da Lei 9.514/1997 considera ineficaz, perante o credor fiduciário e seus sucessores, a locação por prazo superior a um ano contratada sem concordância escrita do credor. O arrematante do leilão do banco é sucessor do credor nesse ponto.

O que muda se a locação for comercial?

Na locação comercial, além da cláusula de vigência, pode existir o direito à renovação compulsória. O art. 51 da Lei 8.245/1991 permite ao locatário pedir a renovação quando há contrato escrito por prazo determinado, prazo mínimo somado de cinco anos e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos.

Se o contrato preencher esses requisitos e for oponível ao arrematante, o locatário pode ajuizar a ação renovatória contra o novo proprietário dentro da janela legal, que vai de um ano a seis meses antes do fim do contrato. Para quem compra uma loja ou sala comercial em leilão pensando em uso próprio, isso pode adiar a retomada por anos. A avaliação deve ser feita antes do lance, com o contrato em mãos.

O que o arrematante pode fazer enquanto o contrato vale?

Quando a locação é oponível, o arrematante assume a posição de locador. Ele recebe os aluguéis, aplica o reajuste previsto, cobra encargos e fiscaliza o uso do imóvel. Não pode, porém, retomar o imóvel antes do termo final sem um fundamento legal autônomo.

Os fundamentos que permitem encerrar a locação mesmo com vigência são os da própria lei: falta de pagamento de aluguel e encargos, infração contratual grave ou necessidade de reparações urgentes nos termos legais. Na falta de pagamento, a ação de despejo segue o rito comum do inquilinato, com possibilidade de liminar em hipóteses específicas.

Ao final do prazo, prepare-se com antecedência. Notifique o locatário sobre o desinteresse na renovação e, se ele permanecer, ajuíze o despejo sem demora. Deixar a locação se prorrogar por prazo indeterminado muda as regras e dá ao locatário mais tempo.

Quanto custa ignorar a cláusula de vigência antes do lance?

O custo é o tempo de espera multiplicado pelo valor que o imóvel renderia livre. Um investidor que arremata um apartamento em Vicente Pires para revender em seis meses e descobre uma locação com vigência averbada de mais três anos troca uma revenda planejada por um aluguel fixado pelo antigo dono, muitas vezes abaixo do mercado.

O erro mais comum é confiar só no edital. Muitos editais dizem apenas “imóvel ocupado” ou “imóvel locado”, sem detalhar prazo ou averbação. Essa informação está na matrícula, e checá-la custa muito menos do que descobrir o problema depois. A lista completa de armadilhas está no artigo sobre os riscos de comprar imóvel em leilão.

Quando procurar um advogado

Procure orientação antes do lance sempre que o edital mencionar locação, e logo após a arrematação se o inquilino apresentar um contrato. A análise da cronologia na matrícula define se você terá o imóvel em meses ou em anos. Situações concretas que pedem avaliação técnica:

• O edital informa que o imóvel está locado, sem indicar prazo, valor ou averbação.
• O inquilino apresentou contrato com cláusula de vigência e diz que ele está averbado.
• A matrícula mostra averbação de locação feita depois de uma penhora ou da alienação fiduciária.
• O imóvel é comercial, com o mesmo locatário há vários anos, e há risco de ação renovatória.
• O prazo de 90 dias contado do registro da arrematação está correndo e você ainda não decidiu o que fazer.

O escritório analisa edital, matrícula e contrato de locação antes do lance e acompanha a retomada depois dele, em Brasília e on-line. Para examinar o seu caso, agende uma conversa com o escritório.