Certidões para comprar imóvel com segurança: a lista completa

Você encontrou o imóvel, negociou o preço e está perto de assinar. O corretor diz que “a documentação está ok”. Mas o que exatamente foi verificado? A segurança de uma compra de imóvel não está no contrato bonito nem na escritura: está na investigação feita antes de pagar. E essa investigação se faz com certidões, cada uma revelando um tipo diferente de risco.

Quais certidões pedir antes de comprar um imóvel?

A lista essencial combina certidões do imóvel e certidões do vendedor. As do imóvel mostram quem é o dono e o que pesa sobre o bem. As do vendedor mostram dívidas e processos que ainda podem alcançar o imóvel depois da venda.

Certidão	Onde emitir (DF)	O que revela
Matrícula atualizada com ônus reais	Ofício de registro de imóveis competente	Proprietário, hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade
Distribuidor cível e de falências	TJDFT e comarca de domicílio do vendedor	Execuções, cobranças, falência, recuperação judicial
Justiça Federal	TRF da 1ª Região	Execuções fiscais federais e outras ações
Justiça do Trabalho	TRT da 10ª Região	Reclamações trabalhistas contra o vendedor
CNDT	TST	Débitos trabalhistas inadimplidos em todo o país
Certidão conjunta de débitos federais	Receita Federal e PGFN	Dívidas tributárias e inscrição em dívida ativa da União
Protestos	Tabelionatos de protesto	Títulos protestados, indício de inadimplência
Débitos do imóvel (IPTU e TLP)	Secretaria de Economia do DF	IPTU e Taxa de Limpeza em atraso
Quitação condominial	Síndico ou administradora	Cotas em atraso, que acompanham o imóvel

Essa é a base. A página sobre análise de contrato de compra e venda mostra como o resultado das certidões se transforma em cláusulas de proteção no contrato.

O que a matrícula mostra e o que ela não mostra?

A matrícula é a certidão mais importante. Ela mostra a cadeia de proprietários, a descrição do imóvel, a área, as construções averbadas e todos os ônus registrados: hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto, cláusulas de inalienabilidade e indisponibilidades.

Leia três pontos com atenção:

1. Quem é o proprietário. O nome na matrícula deve ser exatamente o de quem assina o contrato. Se for casado, confira o regime de bens.
2. Ônus ativos. Uma alienação fiduciária precisa ser quitada e cancelada antes ou no ato da escritura, com a participação do banco.
3. Construção averbada. Se a casa ou o apartamento não está averbado, o imóvel pode estar irregular perante o registro, o que dificulta financiamento e revenda.

O que a matrícula não mostra são as dívidas pessoais do vendedor que ainda não geraram penhora. É por isso que as certidões pessoais existem.

Por que as certidões do vendedor importam se a matrícula está limpa?

Porque um processo contra o vendedor pode chegar ao imóvel depois que você pagou. O Código de Processo Civil considera fraude à execução, entre outras hipóteses, a venda feita quando já corria contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Nessa situação, a venda pode ser declarada ineficaz perante o credor.

A Lei 13.097/2015 reforçou o princípio da concentração: em regra, o comprador de boa-fé não pode ser surpreendido por ônus que não constem da matrícula. E a Súmula 375 do STJ condiciona o reconhecimento da fraude ao registro da penhora ou à prova de má-fé do adquirente. Ainda assim, há discussão sobre o alcance dessa proteção, e as exceções existem, como as ligadas à falência. Ter as certidões em mãos é a prova mais concreta de que você agiu com cautela.

Um ponto prático: a legislação recente reduziu as certidões que o cartório exige para lavrar a escritura. Isso não significa que o comprador deva dispensá-las. O tabelião verifica o mínimo para o ato; a análise de risco é sua.

De quem pedir as certidões?

Não basta pedir as certidões de quem aparece no anúncio. A lista de pessoas inclui:

• Todos os proprietários que constam da matrícula.
• O cônjuge ou companheiro de cada proprietário, conforme o regime de bens.
• O proprietário anterior, se ele vendeu ao atual vendedor há pouco tempo.
• A empresa vendedora e, em alguns casos, seus sócios.
• O espólio e os herdeiros, se o imóvel vem de herança.

Se o vendedor mora em outro estado, peça também as certidões da comarca do domicílio dele. As ações costumam ser propostas onde o devedor mora, não onde fica o imóvel.

Quanto tempo valem as certidões e quando pedir?

A certidão de ônus reais da matrícula vale 30 dias para a lavratura da escritura. As demais têm prazos próprios, indicados no próprio documento: a certidão conjunta de débitos federais e a CNDT, por exemplo, costumam valer 180 dias. O que importa, porém, não é só a validade formal, mas a atualidade da informação.

Na prática, organize a coleta em dois momentos:

1. Na negociação, antes do sinal. Peça a matrícula e as certidões pessoais do vendedor para decidir se vale seguir. Pagar sinal sem essa leitura é o erro mais comum.
2. Perto da escritura. Renove a matrícula e as certidões mais sensíveis, para confirmar que nenhuma penhora, ação ou protesto surgiu no intervalo.

Se aparecer algo novo entre os dois momentos, o contrato deve prever a consequência: suspensão do pagamento, prazo para o vendedor regularizar ou desfazimento com devolução do sinal. Sem essa previsão, a discussão vira litígio.

O que muda nos imóveis do DF?

Em Brasília, a análise documental tem camadas próprias. Imóveis em condomínios horizontais de Vicente Pires, Jardim Botânico ou Arniqueira podem não ter matrícula individual, circulando por cessão de direitos. Nesse caso, a matrícula do lote não existe, e a investigação passa pela situação fundiária da área, pela cadeia de cessões e pela associação de moradores.

Há ainda imóveis originados de licitação da Terracap, com cláusulas próprias do edital, e imóveis em processo de regularização fundiária urbana. Em todos esses casos, as certidões convencionais são necessárias, mas não suficientes. Quem já comprou nessas condições pode avaliar os riscos no artigo sobre contrato de gaveta e sua validade.

Qual o custo de pular essa etapa?

O custo do erro é, no limite, o valor inteiro do imóvel. Uma penhora averbada depois do pagamento, uma execução trabalhista contra o vendedor ou uma falência da empresa vendedora podem levar a anos de litígio para manter um bem que você já pagou.

O custo de prevenir é baixo: a maioria das certidões é gratuita ou tem custo reduzido, e o prazo para obter todas costuma ser de poucos dias. A análise jurídica entra para interpretar o que aparece e transformar o achado em cláusula, retenção de parte do preço ou decisão de não comprar. Também vale revisar as cláusulas que mais causam prejuízo antes de assinar.

Quando procurar um advogado

A ajuda técnica faz mais diferença quando as certidões não vêm limpas ou quando o negócio tem alguma particularidade. Procure orientação jurídica quando:

• Alguma certidão do vendedor vier positiva, mesmo que o corretor diga que “não é nada”.
• O imóvel for vendido por espólio, empresa, procurador ou casal em separação.
• A matrícula tiver penhora, indisponibilidade ou alienação fiduciária a cancelar.
• O imóvel estiver em área de regularização no DF ou for negociado sem matrícula.
• Você mora fora e precisa conduzir a compra à distância, como explicado no guia para comprar imóvel no Brasil morando no exterior.

O escritório Barreto Marques faz a análise documental de imóveis em todo o Brasil, com atendimento presencial em Taguatinga e on-line. Para examinar as certidões do seu negócio antes de assinar, converse com o escritório.