Como comprar imóvel no Brasil morando no exterior

Você mora em Lisboa, Boston, Tóquio ou Toronto e decidiu comprar um imóvel no Brasil, para voltar um dia, para investir ou para os seus pais morarem. O problema é a distância. Viajar só para assinar papéis custa caro e consome férias. A boa notícia é que a compra pode ser feita do começo ao fim sem você pisar no Brasil, desde que cada etapa seja montada com método.

Dá para comprar imóvel no Brasil sem viajar?

Sim. O direito brasileiro permite que todos os atos da compra sejam praticados à distância. A escritura pode ser assinada por um procurador, com procuração pública, ou por você mesmo em videoconferência com o tabelião, pelo sistema e-Notariado, criado pelo Provimento CNJ 100/2020. O contrato preliminar pode ser assinado eletronicamente.

O que exige presença física é apenas a vistoria do imóvel, que pode ser feita por alguém de confiança ou por um profissional contratado. A página sobre imóveis para brasileiros no exterior resume como o escritório organiza esse atendimento à distância.

Qual é o passo a passo da compra?

A compra feita do exterior segue a mesma lógica da compra feita no Brasil, com etapas adicionais de documentação e câmbio. Em ordem:

1. Regularize o CPF. Confira a situação cadastral no site da Receita Federal. CPF suspenso ou pendente trava escritura, remessa e ITBI.
2. Atualize o estado civil. Se você casou ou se divorciou no exterior, o ato precisa estar registrado no consulado e transcrito no Brasil.
3. Escolha o imóvel e faça a vistoria por pessoa de confiança, com vídeo e relatório fotográfico.
4. Faça a análise documental da matrícula e das certidões do vendedor.
5. Negocie e assine o contrato, com cláusulas que considerem o prazo da remessa e o câmbio.
6. Defina a forma de assinatura da escritura: procurador ou e-Notariado.
7. Envie os recursos por instituição autorizada pelo Banco Central.
8. Pague o ITBI e lavre a escritura. No DF, o ITBI é de 3% e é recolhido à Secretaria de Economia.
9. Registre a escritura no cartório de registro de imóveis. Só com o registro você passa a ser o proprietário.

A análise documental não é diferente para quem mora fora. A lista de certidões para comprar imóvel com segurança vale integralmente, e a distância só aumenta a importância de verificá-la.

Procuração, notário estrangeiro ou e-Notariado: qual escolher?

Há três caminhos para formalizar a sua vontade no Brasil. Todos são válidos; a diferença está em tempo, custo e logística.

Caminho	Como funciona	Atenção
Procuração no consulado brasileiro	Lavrada pela autoridade consular, já vale no Brasil	Exige agendamento, que pode levar semanas em alguns consulados
Procuração em notário estrangeiro	Assinada perante notário local, com Apostila de Haia	Se em outro idioma, exige tradução juramentada no Brasil
e-Notariado	Você assina a escritura por videoconferência com o tabelião brasileiro	Exige certificado digital notarizado e agenda compatível com o fuso

Os detalhes de cada via, incluindo os poderes que a procuração deve conter, estão no artigo sobre procuração do exterior para imóvel no Brasil. Em regra, a procuração para comprar imóvel deve ser pública, porque o ato final, a escritura, também é.

Como enviar o dinheiro para pagar o imóvel?

Envie os recursos por banco ou instituição autorizada pelo Banco Central, com contrato de câmbio que indique corretamente a natureza da operação. O dinheiro deve chegar a uma conta em seu nome no Brasil e, dali, ir ao vendedor, ou ser pago diretamente ao vendedor com rastreabilidade completa.

Essa rastreabilidade importa por três razões. Primeiro, o cartório e o banco podem pedir comprovação da origem dos recursos, por regras de prevenção à lavagem de dinheiro. Segundo, se você vender o imóvel no futuro e quiser enviar o dinheiro de volta, precisará provar como ele entrou. Terceiro, o custo de aquisição documentado reduz o imposto sobre ganho de capital na venda.

Vale também definir a sua situação fiscal. Quem deixou o Brasil e entregou a declaração de saída definitiva passa a ser tratado como não residente, e isso muda a forma de declarar o imóvel e de tributar uma venda futura. Quem continua residente fiscal no Brasil deve incluir o bem na declaração anual. Em ambos os casos, o país onde você mora pode ter regras próprias de declaração de bens no exterior, que devem ser verificadas com um contador local.

O erro mais caro é usar canais informais de câmbio. Além do risco de perder o dinheiro, a operação fora do sistema autorizado pode configurar crime contra o sistema financeiro e deixa você sem prova de origem. Também planeje o câmbio: se o contrato fixa o preço em reais e o pagamento depende de remessas, uma oscilação cambial ou um atraso bancário pode colocá-lo em mora. Por isso é importante revisar as cláusulas que mais causam prejuízo antes de assinar.

Como lidar com fuso horário e reuniões à distância?

Organize as etapas que exigem presença simultânea, como a videoconferência do e-Notariado e as reuniões com o advogado, nos horários de sobreposição entre os países. Brasília está 3 a 4 horas atrás de Portugal, do Reino Unido e da Irlanda, e 4 a 5 horas atrás da Itália e da Alemanha, conforme o horário de verão europeu.

Nos Estados Unidos e no Canadá, a diferença na costa leste é de 1 a 2 horas; na costa oeste, de 4 a 5 horas. Do Japão, a diferença é de 12 horas, e da Austrália, de 13 a 14 horas na costa leste. Nesses casos, reuniões no início da manhã de Brasília ou no fim da tarde costumam funcionar.

O escritório Barreto Marques, em Brasília, atende brasileiros no exterior por videoconferência, com documentação trocada em formato digital e assinaturas eletrônicas sempre que a lei admite. Documentos originais, quando indispensáveis, seguem por serviço de entrega internacional. Para quem prefere ler em inglês, há também a página Brazilians living abroad: property in Brazil.

Quais erros mais atrasam a compra?

Os problemas mais comuns em compras feitas do exterior não são jurídicos complexos: são documentais. Os que mais aparecem:

• CPF suspenso ou com nome divergente do passaporte.
• Casamento celebrado no exterior sem transcrição no Brasil.
• Procuração genérica, sem descrição do imóvel ou sem poderes para pagar ITBI e assinar a escritura.
• Procuração estrangeira sem apostila ou sem tradução juramentada.
• Remessa feita em nome de terceiro, sem vínculo documentado com o comprador.

Cada um desses pontos pode atrasar a escritura em semanas, e atrasos podem gerar multa contratual ou perda do negócio.

Quando procurar um advogado

Para quem compra do exterior, o advogado atua como seus olhos e sua representação técnica no Brasil. Vale procurar orientação jurídica quando:

• Você já escolheu o imóvel e precisa analisar matrícula, certidões e contrato antes de enviar dinheiro.
• O vendedor exige sinal rápido e você ainda não definiu como vai formalizar a procuração.
• O seu estado civil mudou no exterior e não foi registrado no Brasil.
• O imóvel está em área de regularização, como condomínios horizontais no DF, ou é vendido sem escritura.
• Você quer usar o e-Notariado e precisa coordenar cartório, horários e documentos.

O escritório atende on-line brasileiros nos Estados Unidos, em Portugal, no Japão, no Reino Unido, no Canadá e em outros países, com reuniões por vídeo em horário compatível. Para planejar a sua compra, converse com o escritório.