ITBI na arrematação: a base de cálculo é o valor do lance?

Você arrematou um imóvel por um valor bem abaixo da avaliação e foi emitir a guia de ITBI. Para sua surpresa, o sistema calculou o imposto sobre um valor de referência muito maior que o lance. A diferença pode representar milhares de reais e, se você pagar sem questionar, dificilmente verá esse dinheiro de volta. A pergunta é simples e tem resposta firme na jurisprudência.

A base de cálculo do ITBI na arrematação é o valor do lance?

Sim. Na arrematação, a base de cálculo do ITBI é o valor da arrematação, ou seja, o preço efetivamente pago no leilão. Não é a avaliação judicial, não é o valor venal do IPTU e não é um valor de referência definido pelo fisco. No DF, a alíquota é de 3% sobre esse valor.

Esse entendimento se consolidou com o julgamento do STJ no Tema 1.113, em recurso repetitivo. O tribunal fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade, e que o município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência fixado de forma unilateral. Na arrematação, o valor da transação é o próprio lance, registrado em auto ou em ata pública, o que reforça ainda mais a presunção.

O ITBI é uma das etapas da regularização do imóvel, ao lado da carta de arrematação e do registro, e tratamos o conjunto na página sobre registro da arrematação: carta, ITBI e cartório.

O que o fisco ainda pode fazer depois do Tema 1.113?

Depois do Tema 1.113, o fisco não pode impor o valor de referência como base de cálculo, mas pode instaurar processo administrativo próprio para questionar o valor declarado, se entender que ele não corresponde à realidade. Nesse caso, cabe ao fisco demonstrar a divergência, com direito de defesa do contribuinte.

Na arrematação, esse questionamento tem pouca margem. O preço foi formado em procedimento público, com edital, publicidade e disputa entre interessados. Não há como sustentar que o arrematante declarou um valor artificial: o valor é o que consta no auto ou na ata do leilão. Por isso, a cobrança sobre valor maior em arrematação costuma ser contestável com bons fundamentos.

Quanto custa o ITBI no DF na prática?

No DF, o ITBI corresponde a 3% do valor da arrematação, cobrado pela Secretaria de Economia. Em um imóvel arrematado por R$ 280 mil, o imposto é de R$ 8,4 mil. Se o fisco usasse um valor de referência de R$ 450 mil, a cobrança subiria para R$ 13,5 mil, uma diferença de R$ 5,1 mil.

Base usada	Valor da base	ITBI a 3%
Valor da arrematação	R$ 280.000	R$ 8.400
Avaliação judicial hipotética	R$ 400.000	R$ 12.000
Valor de referência hipotético	R$ 450.000	R$ 13.500

Os valores acima são apenas ilustrativos, para mostrar o efeito da base de cálculo. O ITBI é um dos itens obrigatórios da conta do arrematante e deve ser somado à comissão do leiloeiro e ao registro, como mostramos em quanto custa um imóvel de leilão além do lance.

O ITBI muda no leilão judicial, no extrajudicial e no lance parcelado?

A base de cálculo segue a mesma lógica nas três situações: o valor efetivamente pago pelo imóvel. O que muda é o documento que comprova esse valor e o momento em que o imposto é exigido. No lance parcelado, a base é o preço total, e não apenas a entrada.

• Leilão judicial: o valor consta do auto de arrematação e da carta. O ITBI é recolhido para o registro da carta.
• Leilão extrajudicial: o banco já recolheu ITBI ao consolidar a propriedade. O comprador recolhe de novo na própria aquisição, sobre o valor pago no leilão. A diferença entre as modalidades está em leilão judicial ou extrajudicial: as diferenças que mudam o seu risco.
• Lance parcelado (art. 895 do CPC): o ITBI incide sobre o valor total da arrematação, entrada mais parcelas, como explicamos em lance parcelado em leilão judicial.

Como contestar a cobrança do ITBI sobre valor maior?

O arrematante pode contestar a cobrança pela via administrativa, com pedido de revisão perante a Secretaria de Economia, ou pela via judicial, com mandado de segurança ou ação própria. Se precisar registrar com urgência, pode pagar o valor exigido e depois pedir a restituição da diferença, com fundamentação adequada.

A escolha do caminho depende do prazo que você tem e da sua estratégia:

1. Reunir a prova do valor: auto de arrematação, carta, ata do leilão ou contrato de compra com o banco.
2. Emitir a guia e registrar a divergência: documente o valor exigido e o valor que você entende correto.
3. Pedir revisão administrativa: útil quando há tempo e o órgão tem histórico de acolher o valor da arrematação.
4. Impetrar mandado de segurança: adequado quando a cobrança é ilegal e há prova documental pronta. O prazo para impetrar é de 120 dias contados da ciência do ato.
5. Pagar e pedir restituição: quando o registro não pode esperar, como em casos de financiamento ou revenda já negociada.

Cada via tem prós e contras de tempo e custo. O ponto central é não pagar a diferença sem deixar registrada a discordância, porque isso enfraquece um pedido futuro de devolução.

Quais erros custam caro no ITBI da arrematação?

O erro mais caro é pagar o ITBI sobre o valor de referência apenas para não atrasar o registro, sem qualquer contestação. O segundo é adiar o recolhimento, deixando o imóvel sem registro por meses, exposto a novas penhoras e sem que você possa exercer plenamente seus direitos de proprietário.

Outros pontos de atenção:

• Usar a avaliação judicial como base, por engano, ao preencher a declaração.
• Esquecer que o ITBI é pago de novo quando o banco já recolheu na consolidação: o imposto do comprador é outro.
• Ignorar o valor total no lance parcelado, o que gera exigência complementar e atraso no registro.
• Não conferir dados do imóvel na guia: inscrição fiscal ou matrícula divergente faz o cartório devolver o título.

Quando procurar um advogado

Procure apoio técnico quando a guia de ITBI vier calculada sobre valor maior que o lance, quando o cartório exigir complementação do imposto ou quando você precisar registrar com urgência e não quiser perder o direito à diferença. O prazo de 120 dias para o mandado de segurança é um limite concreto.

Situações típicas em que a orientação faz diferença:

• A Secretaria de Economia aplicou valor de referência na sua arrematação.
• O cartório devolveu a carta exigindo ITBI complementar ou certidões adicionais.
• Você já pagou sobre valor maior e quer avaliar a restituição.
• Você arrematou com lance parcelado e há dúvida sobre a base e o momento do recolhimento.
• O registro está atrasado e você precisa organizar ITBI, carta e exigências do cartório.

O escritório acompanha o arrematante do lance ao registro em Brasília e em outras comarcas, com atendimento presencial em Taguatinga e on-line. Para analisar a sua guia, envie sua dúvida ao escritório com o auto de arrematação e a guia emitida.