Sobrou dinheiro no leilão do meu imóvel: como receber a diferença

O imóvel foi a leilão e foi vendido. Para muita gente, a história termina ali, com a sensação de perda e nenhuma informação sobre o valor da venda. Mas há um ponto que costuma passar despercebido: se o lance vencedor superou a dívida e as despesas, a diferença é sua. Em imóveis com boa parte do financiamento já pago, ou em execuções de dívidas menores que o valor do bem, essa sobra pode ser significativa. Recebê-la, porém, exige iniciativa, conferência de contas e atenção a prazos.

O devedor tem direito à sobra do leilão?

Sim. O antigo proprietário tem direito ao que sobrar depois de quitada a dívida e as despesas, tanto no leilão extrajudicial quanto no judicial. Na alienação fiduciária, o art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997 manda o credor entregar a importância que sobejar. No processo judicial, o art. 907 do CPC determina a restituição do que sobrar ao executado.

Esse direito existe porque o leilão serve para pagar a dívida, e não para transferir ao credor um patrimônio maior do que o seu crédito. A página sobre como receber o saldo remanescente do leilão mostra o caminho completo, do pedido de documentos à cobrança.

Como calcular quanto sobrou?

O saldo é o valor da arrematação menos a dívida atualizada, os encargos e as despesas autorizadas por lei. No leilão do banco, entram juros, multa, tributos, condomínio, ITBI da consolidação e custos do leilão. No judicial, além do crédito do exequente, são pagos custas, honorários e créditos com preferência sobre o imóvel.

Veja um exemplo simplificado de leilão extrajudicial:

Item	Valor
Lance vencedor no primeiro leilão	R$ 520.000
Saldo devedor do financiamento com encargos	(R$ 310.000)
ITBI recolhido pelo credor na consolidação	(R$ 13.500)
Condomínio e IPTU em aberto pagos pelo credor	(R$ 18.000)
Despesas de intimação, consolidação e leilão	(R$ 9.000)
Saldo a entregar ao antigo devedor	R$ 169.500

Os números são ilustrativos. No seu caso, cada linha deve ser comprovada. Descontos genéricos, sem documento, ou encargos cobrados em duplicidade reduzem indevidamente o que você tem a receber. A forma como IPTU e condomínio entram nessa conta também merece atenção, e os artigos sobre IPTU atrasado em imóvel de leilão e sobre condomínio atrasado no leilão ajudam a entender quem responde por essas dívidas.

Em quanto tempo o banco deve pagar a diferença?

Na alienação fiduciária, a lei fixa prazo curto: o credor deve entregar ao devedor a importância que sobejar nos cinco dias seguintes à venda do imóvel no leilão. Nesse valor considera-se incluída a indenização por benfeitorias, e o pagamento importa recíproca quitação entre as partes.

Na prática, nem sempre o banco toma a iniciativa. É comum o antigo devedor nem saber o valor da arrematação. Por isso, o roteiro recomendado é:

1. Pedir por escrito a ata do leilão, o valor da arrematação e o demonstrativo detalhado dos descontos.
2. Conferir cada item com os documentos do financiamento e com as certidões de débitos do imóvel.
3. Notificar formalmente o credor se houver diferença não paga ou desconto indevido.
4. Cobrar judicialmente, se não houver pagamento, com correção monetária e juros desde a data em que o valor deveria ter sido entregue.

Antes de assinar qualquer termo de quitação, confira o valor. A quitação recíproca pode dificultar a discussão de descontos indevidos depois.

E no leilão judicial, como levantar o saldo?

No leilão judicial, o dinheiro da arrematação é depositado em conta vinculada ao processo. O juiz paga primeiro o exequente, as custas e os honorários, e também os créditos que recaem sobre o imóvel, como tributos e, conforme o caso, condomínio, que se sub-rogam no preço. O que restar é liberado ao executado mediante pedido nos autos.

Alguns cuidados específicos:

• Outras penhoras: se outros credores penhoraram o mesmo imóvel, eles concorrem pelo saldo, segundo a ordem de preferências.
• Créditos tributários: pelo CTN, os tributos sobre o imóvel se sub-rogam no preço da arrematação.
• Pedido de levantamento: o saldo não é transferido automaticamente; é preciso requerer a expedição de alvará ou a transferência para sua conta.
• Prazos do processo: acompanhe as intimações para não perder a oportunidade de impugnar cálculos.

Há também uma situação que costuma gerar dúvida: o imóvel do casal penhorado por dívida de apenas um dos cônjuges. Nesse caso, o CPC determina que a quota do cônjuge ou coproprietário alheio à execução recaia sobre o produto da alienação. Ou seja, a parte dele é reservada no dinheiro da arrematação e não serve para pagar a dívida do outro. O mesmo raciocínio vale para coproprietários, como irmãos que herdaram o imóvel e apenas um deles responde pela dívida. Essa reserva precisa ser pedida e calculada corretamente no processo.

Em Brasília, esses pedidos tramitam no TJDFT, e a consulta ao processo eletrônico permite saber se já houve depósito e quanto existe na conta judicial.

Quando não há sobra?

Não há sobra quando o lance vencedor não supera a dívida e as despesas. Isso é comum no segundo leilão extrajudicial, em que a referência mínima, em regra, é justamente o valor da dívida. Também não há saldo quando os leilões são frustrados e o credor fica com o imóvel, que passa a ser de sua livre disponibilidade.

Nesses casos, a pergunta passa a ser outra: a dívida foi extinta ou continua? A resposta depende do tipo de operação e da data do contrato, e está detalhada no artigo sobre se a dívida continua depois do leilão.

Quais erros fazem o devedor perder dinheiro?

Os erros mais caros são não acompanhar o leilão, não pedir os documentos da venda, aceitar o cálculo do credor sem conferir e assinar quitação sem saber o valor exato. Em todos esses casos, o dinheiro que pertencia ao devedor fica, na prática, com outra pessoa.

• Mudar de endereço sem informar o credor ou o processo e não receber as comunicações.
• Deixar passar anos antes de cobrar.
• Ignorar outras dívidas que podem levar à penhora do saldo.
• Não verificar se o valor de referência do leilão foi corretamente apurado.

Quando procurar um advogado

Procure um advogado logo depois do leilão, sobretudo se o lance vencedor parecer superior à dívida. Situações concretas:

• O imóvel foi vendido no primeiro leilão e o banco não informou o valor da arrematação.
• O banco apresentou um demonstrativo com descontos genéricos ou que você não reconhece.
• Passaram-se mais de cinco dias da venda e nenhum valor foi depositado.
• No processo judicial, há outras penhoras e você precisa defender sua parte no saldo.
• Você mora em outra cidade ou no exterior e precisa acompanhar o levantamento à distância.

O advogado obtém os documentos da venda, confere o cálculo, notifica o credor e, se necessário, cobra judicialmente. O atendimento é presencial em Taguatinga, no DF, ou on-line. Se o seu imóvel já foi leiloado, fale com o escritório levando o que tiver sobre a venda.