Direito de preferência: o devedor pode recomprar o imóvel antes do leilão

O prazo para purgar a mora passou, a consolidação foi averbada na matrícula e chegou a carta com as datas do primeiro e do segundo leilão. Muita gente entende, nesse ponto, que o imóvel está perdido. Não é bem assim. A lei ainda reserva ao antigo devedor uma última janela: a possibilidade de comprar o imóvel de volta antes que ele seja vendido a um terceiro. Essa janela é estreita e custa mais caro do que a purgação, mas existe e pode ser decisiva para quem consegue reunir os recursos.

O que é o direito de preferência do devedor?

O direito de preferência é a prioridade que a Lei 9.514/1997, no art. 27, § 2º-B, confere ao devedor fiduciante para adquirir o imóvel depois da consolidação e até a data do segundo leilão. Ele paga a dívida, os encargos e as despesas, e o imóvel volta ao seu nome, por meio de uma nova aquisição.

Essa regra foi incluída em 2017 e mantida pelo Marco Legal das Garantias. Ela substituiu, para os contratos sob a nova sistemática, o entendimento antigo de que o devedor podia purgar a mora até a arrematação. Hoje, depois da consolidação, não se fala mais em salvar o contrato, e sim em recomprar o bem. A página sobre atraso no financiamento e como evitar a perda do imóvel mostra em que momento cada alternativa se aplica.

Qual é a diferença entre preferência e purgação da mora?

A purgação da mora ocorre antes da consolidação e mantém o contrato vivo: você paga o atraso e continua pagando as parcelas. A preferência ocorre depois da consolidação e exige o pagamento integral da dívida, porque o contrato já foi extinto. São momentos, valores e efeitos diferentes.

Ponto	Purgação da mora	Direito de preferência
Momento	15 dias após a intimação do cartório	Da consolidação até o segundo leilão
Valor	Parcelas vencidas, encargos e despesas	Dívida integral, encargos, despesas e custos da nova compra
Efeito	O contrato continua como antes	O imóvel é adquirido de novo, sem o contrato antigo
Tributos	Não há nova transmissão	ITBI e registro de nova aquisição

Se você ainda está no prazo de 15 dias, a purgação é quase sempre o caminho mais barato. O guia sobre purgação da mora na alienação fiduciária explica como fazê-la.

Quanto custa exercer o direito de preferência?

O valor corresponde à dívida total, acrescida dos encargos e despesas previstos em lei, dos valores pagos pelo credor a título de ITBI e laudêmio, se houver, para a consolidação, e das despesas da cobrança e dos leilões. Além disso, cabem ao devedor os tributos e as despesas da nova aquisição, inclusive custas e emolumentos.

Na prática, a conta costuma incluir:

1. Saldo devedor integral do financiamento, não apenas as prestações atrasadas.
2. Juros, multa e encargos contratuais até a data do pagamento.
3. ITBI recolhido pelo credor para consolidar a propriedade.
4. Despesas com intimação, consolidação, editais e leiloeiro.
5. IPTU e condomínio em aberto vinculados ao imóvel.
6. Novo ITBI, escritura ou instrumento e registro da sua aquisição. No DF, a alíquota do ITBI é de 3%.

Peça ao credor um demonstrativo escrito, com cada item discriminado. Conferir essa planilha é tão importante quanto reunir o dinheiro, porque erros nela também afetam o eventual saldo que você receberia se o imóvel fosse vendido a terceiro.

Como exercer a preferência na prática?

O caminho é manifestar formalmente o interesse ao credor, obter o valor atualizado e efetuar o pagamento antes da data do segundo leilão, com formalização da transferência. Quanto antes você começar, maior a chance de concluir antes de o imóvel ser arrematado no primeiro leilão.

Um roteiro possível:

• Envie notificação ao credor pelos canais indicados na comunicação dos leilões, pedindo o valor exato para exercício da preferência.
• Confira o demonstrativo e questione itens indevidos por escrito.
• Organize os recursos e combine com o credor a forma de pagamento e de formalização.
• Peça a retirada do imóvel do leilão assim que o pagamento for feito e guarde o comprovante.
• Registre a nova aquisição no cartório de registro de imóveis competente.

Lembre que, se houver lance vencedor no primeiro leilão, o imóvel será vendido e a preferência deixa de existir. O prazo legal vai até o segundo leilão, mas a janela prática pode fechar antes.

E se o credor não responder, demorar a informar o valor ou apresentar uma conta que você não consegue conferir? Nesse caso, guarde a prova de cada pedido feito. Se o silêncio ou a recusa ameaçarem impedir o exercício da preferência antes do segundo leilão, é possível pedir ao Judiciário que assegure esse direito, inclusive com depósito do valor que você reconhece como devido. Em Brasília, esse pedido é feito no TJDFT ou, quando o credor é a Caixa, na Justiça Federal. A medida exige rapidez e documentos organizados, porque o juiz precisa decidir antes da data do pregão.

De onde pode vir o dinheiro?

O dinheiro costuma vir de recursos próprios, de familiares, da venda de outro bem ou de uma nova operação de crédito. O desafio é o tempo: entre a consolidação e os leilões, o intervalo costuma ser curto, e financiamentos dependem de análise de crédito, avaliação e documentação.

Algumas observações práticas:

• Ajuda familiar é comum, mas convém documentar a origem dos recursos e a forma de devolução, se houver.
• Novo financiamento pode ser viável, mas exige começar a análise imediatamente.
• Negociação com o próprio credor às vezes resulta em condições de recompra, embora o banco não seja obrigado a parcelar.

Se não houver como reunir o valor, a alternativa é acompanhar o leilão de perto. Se o imóvel for vendido por valor acima da dívida e das despesas, a diferença pertence a você, como explica o texto sobre como receber a sobra do leilão.

E no leilão judicial, existe algo parecido?

No leilão judicial, o instrumento equivalente é a remição da execução: até a adjudicação ou a alienação, o executado pode pagar ou consignar a dívida atualizada, com juros, custas e honorários, encerrando o processo. Se o imóvel for hipotecado, o CPC permite ao executado remi-lo até a assinatura do auto, oferecendo preço igual ao do maior lance.

As regras são diferentes porque os procedimentos são diferentes. O artigo sobre as diferenças entre leilão judicial e extrajudicial ajuda a identificar qual deles se aplica ao seu imóvel.

Quando procurar um advogado

Procure um advogado logo que receber a comunicação das datas dos leilões, antes do primeiro pregão. Situações em que a orientação faz diferença:

• Você quer recomprar o imóvel e precisa do valor exato, conferido item por item.
• O credor não responde ao pedido de demonstrativo e o primeiro leilão se aproxima.
• Há encargos ou despesas na planilha que você não reconhece.
• Um familiar vai ajudar com os recursos e é preciso estruturar a operação com segurança.
• Você suspeita que a intimação para purgar a mora não foi feita corretamente, o que pode tornar a consolidação questionável.

O advogado confere o cálculo, formaliza o pedido ao credor, acompanha a retirada do imóvel do leilão e o registro da nova aquisição. O atendimento é presencial em Taguatinga, em Brasília, ou on-line para todo o país. Se você está entre a consolidação e o leilão, fale com o escritório com a matrícula e a comunicação dos leilões.