Sinal na compra de imóvel: quem desiste perde as arras?

Você deu um sinal para garantir o imóvel e agora algo mudou. Talvez o banco tenha negado o crédito, talvez você tenha encontrado uma pendência na matrícula, ou simplesmente desistiu. Também pode ser o contrário: o vendedor recebeu uma proposta melhor e quer devolver o seu dinheiro. Em qualquer dos lados, a pergunta é a mesma: quem perde o quê. A resposta está em uma palavra que quase ninguém lê com atenção no contrato: arras.

O que são arras e qual a diferença para o sinal?

Arras são a quantia, ou bem, entregue por uma parte à outra no momento da celebração do contrato, para confirmar o negócio. Na linguagem do mercado imobiliário, é o que se chama de sinal. Quando o contrato é cumprido, as arras são abatidas do preço (CC, art. 417).

O Código Civil prevê duas espécies, com efeitos muito diferentes:

Ponto	Arras confirmatórias	Arras penitenciais
Base legal	CC, arts. 418 e 419	CC, art. 420
Direito de arrependimento	Não há	Previsto expressamente
Se o comprador desiste	Perde o sinal	Perde o sinal
Se o vendedor desiste	Devolve o sinal mais o equivalente, corrigido	Devolve o sinal mais o equivalente
Indenização suplementar	Possível, se provado prejuízo maior	Não cabe
Exigir o cumprimento do contrato	Possível	Não, pois o arrependimento é um direito

Se o contrato não diz qual é a espécie, a interpretação dominante é de que as arras são confirmatórias. As penitenciais dependem de previsão expressa do direito de arrependimento.

Arras também não se confundem com as parcelas seguintes do preço. Quando o comprador paga o sinal e depois deixa de pagar o saldo, a discussão deixa de ser apenas sobre arras e passa a envolver a rescisão do contrato por falta de pagamento, com notificação, prazo para purgar a mora e eventual retomada do imóvel.

Quem desiste perde o sinal em qualquer caso?

Não. A perda do sinal pressupõe desistência sem justa causa. Se a desistência decorre de culpa da outra parte, a lógica se inverte: quem deu causa ao desfazimento é que responde.

Para o comprador, são exemplos de justa causa:

1. Penhora, indisponibilidade ou ação judicial contra o vendedor que não foi informada.
2. Débitos de IPTU ou condomínio ocultados na negociação.
3. Área ou características do imóvel diferentes das contratadas.
4. Atraso do vendedor em apresentar documentos ou outorgar a escritura.

Nesses casos, você pode resolver o contrato e pedir a devolução do sinal, e, conforme as circunstâncias, até a devolução em dobro e perdas e danos. A prova é decisiva: guarde a certidão que revelou o problema, as mensagens trocadas e a data em que você tomou conhecimento.

Como comunicar a desistência sem piorar a situação?

Comunique por escrito, com fundamento e antes do vencimento da próxima obrigação contratual. A forma da comunicação pode definir quem será considerado inadimplente, e uma mensagem informal mal redigida costuma ser usada depois como confissão de desistência imotivada.

Uma comunicação bem feita segue esta ordem:

1. Identifica o contrato, o imóvel e o valor pago a título de sinal.
2. Descreve o fato que motiva o desfazimento, com o documento que o comprova.
3. Indica a cláusula contratual ou a regra legal em que se apoia.
4. Formula o pedido: devolução simples, devolução em dobro ou prazo para a outra parte sanar o problema.
5. Fixa prazo razoável para resposta e indica a conta para devolução.

Envie por notificação extrajudicial ou por meio que comprove o recebimento. Evite anunciar a desistência por telefone ou aplicativo antes de ter a estratégia definida.

E se o banco negar o financiamento?

Essa é a situação mais comum e mais mal resolvida nos contratos. Se o contrato tem cláusula prevendo que, negado o crédito sem culpa do comprador, o negócio se desfaz com devolução do sinal, a solução é simples.

Se o contrato é omisso, a discussão fica aberta. O vendedor tende a alegar que o risco do crédito era do comprador. O comprador alega que a negativa não foi desistência voluntária. Há decisões nos dois sentidos, e o resultado costuma depender de prova: se o comprador apresentou a documentação no prazo, se o vendedor sabia que a compra dependia de crédito e se o imóvel tinha alguma pendência que influenciou a negativa do banco.

O erro mais comum é assinar o compromisso e pagar o sinal antes de ter a pré-aprovação do crédito, sem cláusula de saída. O artigo sobre cláusulas perigosas no contrato de compra e venda mostra como redigir essa proteção.

O vendedor desistiu: o que posso exigir?

Depende da espécie das arras. Se são confirmatórias, você tem uma escolha. Pode exigir a devolução do sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado, conforme o art. 418. Ou pode exigir o cumprimento do contrato: pagar o saldo e obter a escritura, se necessário por via judicial.

Se o preço já foi quitado e o vendedor resiste, a via é a adjudicação compulsória, tratada no artigo sobre o vendedor que não passa a escritura. Além disso, o art. 419 permite pedir indenização suplementar se o prejuízo for maior que as arras, como quando o mesmo imóvel, ou um equivalente, passou a custar mais.

Se as arras são penitenciais, a devolução em dobro é a única consequência. O vendedor exerceu um direito previsto no contrato e não deve indenização além disso.

O valor do sinal pode ser reduzido?

O art. 413 do Código Civil determina a redução equitativa da penalidade manifestamente excessiva. Há decisões que aplicam essa regra às arras, especialmente quando o sinal representa parcela muito alta do preço e a desistência ocorreu cedo, sem prejuízo relevante ao vendedor. Mas o tema não é pacífico: outra parte da jurisprudência entende que as arras têm regime próprio.

Em compra de imóvel na planta, a regra é outra. A Lei 13.786/2018 fixa limites de retenção no distrato, que podem chegar a 25% do valor pago, ou 50% com patrimônio de afetação. Os detalhes estão no artigo sobre distrato de imóvel na planta.

Quais prazos e custos estão em jogo?

O primeiro prazo é contratual: o compromisso costuma fixar datas para pagamento do saldo, apresentação de documentos e escritura. Perder uma dessas datas pode transformar você na parte inadimplente. Por isso, qualquer problema deve ser comunicado por escrito, antes do vencimento.

O custo do erro é direto. Em um imóvel de R$ 600 mil, com sinal de 10%, a disputa é sobre R$ 60 mil, ou R$ 120 mil quando há devolução em dobro. A isso se soma a comissão do corretor: o art. 725 do Código Civil a considera devida quando o resultado útil foi obtido, ainda que o negócio se desfaça por arrependimento das partes.

Quando procurar um advogado

Procure orientação jurídica antes de comunicar a desistência, e não depois. A forma e o momento da comunicação podem definir quem será considerado culpado. Situações que pedem análise:

• O banco negou o financiamento e o contrato não trata da hipótese.
• Você encontrou pendência na matrícula ou nas certidões depois de pagar o sinal.
• O vendedor anunciou que vai desistir e oferece devolver apenas o valor simples.
• A outra parte notificou você por inadimplência e há prazo correndo para resposta.
• O sinal é alto e o contrato prevê multa adicional além das arras.

O escritório Barreto Marques atua em contratos imobiliários em Brasília-DF e em todo o Brasil, com atendimento presencial em Taguatinga e on-line. Para avaliar a sua posição antes de qualquer comunicação à outra parte, fale com o escritório.