Inquilino não paga aluguel: o que o proprietário pode fazer

O aluguel venceu, o inquilino não pagou e parou de responder às mensagens. Talvez seja o segundo mês seguido. Enquanto isso, você continua pagando condomínio e IPTU de um imóvel que não gera renda, e a dívida cresce a cada vencimento. Em Brasília, como no restante do país, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) oferece instrumentos eficientes ao proprietário, mas eles funcionam melhor quando usados cedo e na ordem certa. O tempo perdido com promessas verbais é o principal fator de prejuízo nesses casos.

O que o proprietário pode fazer quando o inquilino para de pagar?

O proprietário tem três frentes: negociar um acordo escrito, acionar a garantia do contrato e ajuizar ação de despejo por falta de pagamento, que pode ser cumulada com a cobrança dos valores devidos. As três podem caminhar juntas, e a escolha da ordem depende da garantia contratada e do perfil do devedor.

A ação de despejo encerra a locação e devolve a posse ao proprietário. A cobrança recupera o dinheiro. A garantia, quando existe, é a fonte mais rápida de pagamento. Entender a combinação certa evita que você retome o imóvel e fique sem receber, ou receba parte da dívida e continue com o inquilino inadimplente dentro do imóvel. Os detalhes do procedimento estão na página sobre ação de despejo por falta de pagamento.

Preciso esperar três meses de atraso para entrar com o despejo?

Não. A lei autoriza a ação de despejo a partir do primeiro aluguel vencido e não pago, sem exigir número mínimo de parcelas em atraso. A falta de pagamento é infração contratual prevista no art. 9º, III, da Lei 8.245/1991, e já basta para pedir a rescisão.

O mito dos três meses faz muitos proprietários esperarem, e cada mês de espera é um mês a mais de dívida, encargos e desgaste do imóvel. Isso não significa que toda inadimplência precise ir à Justiça no dia seguinte. Significa que a decisão de esperar deve ser consciente, com prazo definido, e não fruto de desinformação.

O que fazer nos primeiros dias de atraso?

Nos primeiros dias, organize a prova, comunique formalmente o inquilino e o fiador e verifique a garantia. Essas providências custam pouco, preservam direitos e deixam a ação pronta caso a negociação não funcione.

1. Reúna os documentos: contrato, aditivos, laudo de vistoria, comprovantes dos pagamentos anteriores e extratos que mostrem o atraso.
2. Notifique por escrito o inquilino e o fiador: informe o débito, o prazo para pagamento e as consequências. O fiador precisa saber da dívida cedo.
3. Acione a garantia: no seguro-fiança, comunique a seguradora no prazo da apólice; na caução, verifique o valor depositado.
4. Formalize qualquer acordo: parcelamento ou data de saída devem constar de documento assinado. Um acordo de desocupação por escrito, com duas testemunhas e prazo mínimo de 6 meses, permite liminar se for descumprido.
5. Receba pagamentos parciais com ressalva: o recibo deve indicar que o valor não quita o débito total.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento?

A ação começa com petição inicial acompanhada do cálculo discriminado da dívida. O inquilino é citado e tem 15 dias para pagar ou se defender. Decretado o despejo, o prazo para desocupação é de 15 dias, e a apelação não impede o cumprimento da ordem.

Etapa	O que acontece	Prazo ou regra
Petição inicial	Pedido de despejo, com cálculo discriminado do débito e, se for o caso, cobrança	Lei 8.245/1991, art. 62, I
Liminar	Possível quando o contrato não tem garantia, com caução de 3 aluguéis	Desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º, IX)
Citação	O inquilino pode pagar o débito ou contestar	15 dias (art. 62, II)
Sentença	Decretado o despejo por falta de pagamento	15 dias para desocupar (art. 63, § 1º)
Recurso	A apelação não tem efeito suspensivo	Art. 58, V
Execução	Na falta de pagamento, a execução provisória dispensa caução	Art. 64
Despejo forçado	Não havendo saída voluntária, cumpre-se a ordem com força policial, se necessário	Art. 65

Se o seu contrato não tem fiador, seguro ou caução, a liminar pode encurtar muito o caminho. As condições estão no artigo sobre a liminar de despejo em 15 dias.

E se o inquilino pagar a dívida durante o processo?

O inquilino pode evitar o despejo pagando, em 15 dias contados da citação, os aluguéis vencidos até o depósito, as multas exigíveis, os juros, as custas e os honorários do advogado do locador. Essa purgação da mora só é admitida uma vez a cada 24 meses.

Se o depósito for insuficiente, você pode apontar a diferença, e o inquilino terá 10 dias para complementar. Se ele já purgou a mora nos 24 meses anteriores, não pode fazer isso de novo, e o despejo segue. Por isso, vale manter o histórico de ações anteriores contra o mesmo inquilino.

Como cobrar o fiador e os aluguéis atrasados?

Os aluguéis e encargos podem ser cobrados na própria ação de despejo, incluindo o fiador, ou por execução direta, porque o contrato de locação é título executivo (CPC, art. 784, VIII). A execução tende a ser mais rápida, pois começa com ordem de pagamento em 3 dias, sob pena de penhora.

O fiador responde nos termos do contrato de fiança. Uma particularidade relevante: o imóvel residencial do fiador pode ser penhorado, por exceção expressa da Lei 8.009/1990, e o STF reconheceu a validade dessa regra, inclusive em locação comercial. O tema é tratado no artigo sobre bem de família que pode ir a leilão.

Atenção ao prazo: a pretensão de cobrar aluguéis prescreve em 3 anos (CC, art. 206, § 3º, I). Dívidas antigas, deixadas de lado, podem se tornar incobráveis.

Quais erros o proprietário deve evitar?

O erro mais grave é tentar retomar o imóvel por conta própria. Trocar a fechadura, cortar água ou luz, retirar móveis ou ameaçar o inquilino configura exercício arbitrário das próprias razões (Código Penal, art. 345) e pode inverter a situação, gerando indenização a favor de quem deve.

• Esperar meses com base em promessas verbais.
• Fazer acordo sem documento assinado.
• Deixar de comunicar o fiador ou a seguradora no prazo.
• Entrar no imóvel sem autorização do ocupante.
• Ajuizar a ação sem cálculo discriminado, o que gera emenda e atraso.

Quando procurar um advogado

A ação de despejo exige advogado, e o momento da contratação influencia diretamente o prejuízo final. Situações que justificam orientação imediata:

• O inquilino atrasou e o contrato não tem garantia: a liminar de 15 dias depende de pedido bem instruído e de caução.
• O fiador alega que está exonerado ou não foi avisado: é preciso conferir o contrato e as notificações.
• O inquilino propôs acordo de saída: um termo bem redigido pode permitir liminar se ele não cumprir.
• A dívida já passa de alguns meses ou envolve condomínio e IPTU: vale decidir entre cobrança na ação de despejo ou execução separada.
• Você recebeu contestação ou depósito parcial: há prazos para impugnar a insuficiência.

O escritório atua em ações de despejo no TJDFT, para imóveis do Plano Piloto às demais regiões do DF, com atendimento presencial em Taguatinga e on-line para imóveis em todo o Brasil. Para revisar também a redação dos próximos contratos, veja a página sobre contratos de locação ou converse com o escritório.