Liminar de despejo em 15 dias: quando cabe

Você alugou o imóvel sem fiador nem seguro, porque o inquilino parecia confiável ou porque o mercado estava parado. Agora os aluguéis estão atrasados e você quer saber se existe uma forma de retomar o imóvel sem esperar a sentença. Existe: a liminar de despejo em 15 dias. Mas ela não é automática nem vale para qualquer contrato. As hipóteses estão listadas na Lei do Inquilinato, e o pedido mal instruído costuma ser negado, o que faz o processo seguir pelo rito normal, mais demorado.

O que é a liminar de despejo em 15 dias?

É uma ordem judicial concedida no início da ação, antes mesmo da defesa do inquilino, que determina a desocupação do imóvel em 15 dias. Está prevista no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991 e depende de duas condições: o caso se enquadrar em uma das hipóteses legais e o locador prestar caução de 3 aluguéis.

A diferença prática é grande. Sem liminar, o prazo para desocupar só começa depois da sentença. Com liminar, o inquilino é intimado no início do processo e tem 15 dias para sair. O caminho completo da ação está na página sobre despejo por falta de pagamento.

Em quais situações a liminar cabe?

A lei lista nove hipóteses, e o juiz não pode criar outras com base nesse dispositivo. A mais conhecida é a falta de pagamento em contrato sem garantia, mas há situações igualmente relevantes ligadas a acordos de saída, locação para temporada e locação comercial.

Inciso	Hipótese	Condição principal
I	Descumprimento de acordo de desocupação	Acordo escrito, com duas testemunhas e prazo mínimo de 6 meses
II	Fim do contrato de trabalho	Ocupação vinculada ao emprego
III	Fim da locação para temporada	Ação proposta em até 30 dias do vencimento
IV	Morte do inquilino sem sucessor legítimo	Permanência de pessoas não autorizadas
V	Sublocatário que permanece	Locação principal já extinta
VI	Obras urgentes determinadas pelo poder público	Obras inviáveis com o inquilino no imóvel
VII	Falta de nova garantia	Fim do prazo da notificação para substituir a garantia
VIII	Fim da locação não residencial	Ação em até 30 dias do termo ou do fim da notificação
IX	Falta de pagamento	Contrato sem nenhuma garantia

Quando a falta de pagamento autoriza a liminar?

A falta de pagamento autoriza a liminar quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias da Lei do Inquilinato: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Vale tanto para a garantia que nunca existiu quanto para a que se extinguiu.

Três cenários comuns se encaixam aqui:

1. Contrato firmado sem garantia: o caso clássico, frequente em locações feitas diretamente entre particulares.
2. Fiador falecido, exonerado ou que pediu exoneração: a lei menciona expressamente a extinção e o pedido de exoneração da garantia.
3. Seguro-fiança vencido e não renovado: se a apólice terminou e não foi substituída, o contrato fica sem garantia.

Se o fiador continua obrigado, a liminar por falta de pagamento não se aplica. Nesse caso, o locador pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias quando houver motivo legal para a substituição, e o descumprimento abre a hipótese do inciso VII. Há decisões que concedem tutela de urgência com base no CPC fora dessas hipóteses, mas o tema tem divergência, e o resultado depende muito do caso concreto.

Como funciona a caução de 3 aluguéis?

A caução é um valor que o locador deposita em juízo, equivalente a 3 meses de aluguel, para responder por eventual prejuízo do inquilino se a liminar for revogada depois. Em regra, é prestada em dinheiro, por depósito judicial, embora algumas decisões admitam outras formas.

Ao final do processo, se o despejo for confirmado, a caução é liberada ao locador. Ela não é multa nem custo perdido: é uma garantia temporária. Ainda assim, precisa estar disponível no momento do pedido, porque o juiz costuma condicionar a expedição do mandado ao depósito.

O inquilino pode evitar a desocupação depois da liminar?

Pode. Na liminar fundada em falta de pagamento, o inquilino evita a rescisão e afasta a ordem se, dentro dos 15 dias concedidos para desocupar, depositar em juízo a totalidade do débito: aluguéis, encargos, multas exigíveis, juros, custas e honorários do advogado do locador.

Essa saída segue a mesma lógica da purgação da mora e não pode ser usada se o inquilino já se valeu dela nos 24 meses anteriores. Na prática, muitos inquilinos pagam nesse momento, e o locador recebe a dívida integral. Se o depósito for incompleto, cabe apontar a diferença ao juiz. Para entender todo o leque de medidas contra a inadimplência, veja o artigo sobre o que fazer quando o inquilino não paga aluguel.

O que acontece depois do prazo de 15 dias?

Se o inquilino não sai nem deposita o débito, o juiz expede mandado de despejo, cumprido por oficial de justiça, com auxílio de força policial e arrombamento, se necessário (art. 65). Os bens deixados no imóvel são entregues a um depositário quando não há quem os receba.

A sequência típica é esta:

1. Distribuição da ação com pedido de liminar, prova da ausência de garantia e cálculo do débito.
2. Decisão do juiz e depósito da caução.
3. Intimação do inquilino para desocupar em 15 dias.
4. Fim do prazo sem saída e sem depósito.
5. Expedição e cumprimento do mandado de despejo.

Uma regra humanitária prevista em lei: o despejo não é executado até o 30º dia seguinte ao falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer pessoa que more no imóvel.

Quais erros fazem o juiz negar a liminar?

A liminar é negada, com frequência, por falta de prova de que o contrato está sem garantia, por pedido sem caução ou por enquadramento errado na hipótese legal. Cada indeferimento empurra o caso para o rito comum, com meses a mais de inadimplência.

• Pedir liminar por falta de pagamento com fiador ainda obrigado.
• Não demonstrar a extinção ou a exoneração da garantia.
• Apresentar acordo de saída sem duas testemunhas ou com prazo inferior a 6 meses.
• Ajuizar a ação de locação não residencial ou de temporada depois de 30 dias do termo.
• Deixar de juntar cálculo discriminado do débito.

Quando procurar um advogado

O pedido de liminar é técnico e o enquadramento correto decide o ritmo do processo. Situações que pedem análise imediata:

• O contrato não tem garantia e há aluguel vencido: a ação com liminar pode ser ajuizada de imediato.
• O fiador morreu, foi exonerado ou o seguro venceu: é preciso documentar a extinção da garantia antes do pedido.
• O inquilino assinou acordo de saída e não cumpriu: os requisitos formais do acordo definem se cabe liminar.
• A locação comercial terminou e o inquilino não saiu: o prazo de 30 dias para ajuizar corre contra você.
• O inquilino depositou parte do débito: é preciso impugnar a insuficiência no prazo.

O escritório conduz ações de despejo no TJDFT, para imóveis em Brasília e nas demais regiões do DF, com atendimento em Taguatinga e on-line. Se você ainda vai alugar, a escolha da garantia muda o cenário: veja a página sobre contratos de locação ou converse com o escritório.