Procuração do exterior para vender imóvel no Brasil: consulado, apostila e e-Notariado

Você mora em Dublin, Munique ou Sydney e tem um apartamento em Águas Claras, ou uma casa no interior, que decidiu vender. O comprador apareceu, o preço está acertado e agora alguém precisa assinar a escritura no Brasil. Viajar só para isso pode ser inviável. A solução é uma procuração bem feita, ou a assinatura eletrônica com o tabelião. O desafio é escolher a via certa e redigir os poderes sem lacunas.

Que tipo de procuração é necessária para vender imóvel?

A procuração para vender imóvel precisa ser pública e conter poderes especiais e expressos. O art. 661, § 1º, do Código Civil exige poderes especiais para alienar, e o art. 657 determina que a procuração siga a forma exigida para o ato. Como a venda de imóvel acima de 30 salários mínimos exige escritura pública, a procuração também deve ser pública.

Procuração particular, mesmo com firma reconhecida, não serve para assinar escritura de venda. E uma procuração com poderes genéricos, do tipo “administrar todos os bens”, também não. A página sobre imóveis para brasileiros no exterior resume como esses documentos são organizados à distância.

Consulado, notário estrangeiro ou e-Notariado: qual a diferença?

São três caminhos válidos, com exigências diferentes. A escolha depende do país onde você mora, da agenda do consulado e da sua familiaridade com certificado digital.

Ponto	Consulado brasileiro	Notário estrangeiro	e-Notariado
Quem lavra	Autoridade consular	Notário do país de residência	Tabelião no Brasil
Apostila de Haia	Não precisa	Precisa	Não precisa
Tradução juramentada	Não precisa	Precisa, se em outro idioma	Não precisa
Registro em títulos e documentos	Em regra, não	Frequentemente exigido	Não
Presença física	Sim, no consulado	Sim, no notário	Não, por videoconferência
Principal gargalo	Agendamento	Tradução e aceitação pelo cartório	Certificado digital e fuso horário

Consulado. O agendamento é feito pelo sistema consular do Itamaraty. A procuração lavrada pelo consulado tem a mesma natureza de um ato de tabelião brasileiro e é aceita diretamente pelos cartórios. Em consulados com muita demanda, como os de Boston, Lisboa, Londres ou Tóquio, a espera pode ser longa.

Notário estrangeiro. O Brasil aderiu à Convenção da Apostila em 2016, e países como Estados Unidos, Portugal, Reino Unido, Irlanda, Itália, Alemanha, Japão, Austrália e Canadá também integram a convenção. A apostila é emitida pela autoridade competente de cada país. Em países de tradição jurídica anglo-saxã, o notary public geralmente só reconhece a assinatura, sem lavrar ato público, e alguns cartórios brasileiros fazem exigências por isso. Em Portugal, na Itália e na Alemanha, o notariado segue modelo próximo ao brasileiro.

e-Notariado. Pelo Provimento CNJ 100/2020, um tabelião brasileiro lavra a procuração ou a própria escritura de venda em videoconferência, com assinatura por certificado digital notarizado ou ICP-Brasil. Nesse caso, você pode dispensar o procurador e assinar a venda pessoalmente, à distância.

O que a procuração precisa conter?

Uma procuração para venda deve ser específica. Procurações vagas são a causa mais frequente de exigências do cartório e de atrasos. Inclua, no mínimo:

1. Qualificação completa do outorgante e do cônjuge, com CPF e endereço no exterior.
2. Qualificação do procurador.
3. Descrição do imóvel, com número da matrícula e ofício de registro de imóveis.
4. Poderes para prometer vender, vender, assinar compromisso e escritura definitiva.
5. Poderes para receber o preço, dar quitação e movimentar a conta indicada para o pagamento.
6. Poderes para assinar guias e declarações perante Receita Federal, prefeitura ou Secretaria de Economia do DF, condomínio e concessionárias.
7. Poderes para obter certidões, cancelar ônus e representar perante o banco credor, se houver financiamento.
8. Condições que limitem o mandato, como preço mínimo, forma de pagamento e prazo de validade.

Avalie se o procurador pode ou não substabelecer. Proibir o substabelecimento reduz riscos, mas impede que o procurador transfira a tarefa se ficar impedido.

Quais são os riscos e o custo do erro?

O primeiro risco é a procuração recusada pelo cartório. Uma procuração sem apostila, com tradução incompleta ou sem poderes para receber o preço volta para o exterior, e o ciclo recomeça: novo agendamento, novo envio, novas semanas. Se o contrato fixou data para a escritura, o atraso pode gerar multa ou permitir que o comprador desista.

O segundo risco é o abuso. A procuração com poderes amplos, sem preço mínimo e sem limite de prazo, coloca o seu patrimônio nas mãos de outra pessoa. Lembre também que o mandato cessa com a morte de uma das partes (CC, art. 682), o que exige atenção quando o outorgante é idoso.

O terceiro é tributário. Quando o vendedor é não residente no Brasil, a lei atribui ao procurador a responsabilidade pela retenção e pelo recolhimento do imposto sobre o ganho de capital. Um procurador desinformado pode repassar o valor integral e responder pelo imposto depois. Além disso, o país onde você mora pode tributar a mesma venda; o Brasil tem tratados para evitar a dupla tributação com alguns países, e o tema deve ser analisado com contadores nos dois lados.

Como receber o dinheiro da venda e enviá-lo ao exterior?

O caminho mais seguro é receber o preço em conta bancária em seu nome no Brasil e, depois de recolhido o imposto devido, fazer a remessa por banco ou instituição autorizada pelo Banco Central. O dinheiro não deve passar pela conta pessoal do procurador, salvo se isso estiver expressamente previsto e documentado.

Para a remessa, a instituição costuma pedir a escritura de venda, o comprovante de recolhimento do imposto sobre ganho de capital e a documentação que mostra como o imóvel foi adquirido. Quem comprou o imóvel com recursos enviados do exterior, e guardou os contratos de câmbio, tem esse trabalho simplificado.

Evite receber parte do preço “por fora” ou fazer a remessa por canais informais. Além do risco penal e cambial, a diferença entre o valor declarado e o valor real cria problema tributário para você e para o comprador.

Como funciona o atendimento à distância?

Todo o processo pode ser conduzido on-line. O escritório Barreto Marques, em Brasília, faz as reuniões por videoconferência em horários que respeitam o seu fuso: no início da manhã de Brasília para quem está na Europa, à noite para quem está no Japão ou na Austrália. Minutas, certidões e contratos circulam em formato digital, e o advogado revisa a procuração antes de você agendar o consulado ou o notário.

Se você está do outro lado do negócio e quer comprar, o roteiro está em como comprar imóvel no Brasil morando no exterior. Se o imóvel veio de herança, a procuração costuma ser necessária antes, no inventário, como explicado no artigo sobre herança de imóvel para quem mora no exterior. A versão em inglês deste tema está em power of attorney for property in Brazil.

Quando procurar um advogado

O momento ideal é antes de agendar o consulado ou o notário, quando a minuta da procuração ainda pode ser ajustada. Procure orientação jurídica quando:

• Você tem comprador em vista e precisa de uma procuração que o cartório aceite na primeira apresentação.
• Você vai usar notário estrangeiro e não sabe se o cartório do imóvel aceitará o documento.
• O imóvel tem financiamento, penhora ou pendência de averbação de construção.
• O vendedor é casado, divorciado no exterior ou o imóvel ainda está no nome de pessoa falecida.
• Você precisa definir quem vai receber o preço e recolher o imposto sobre ganho de capital.

O escritório atende presencialmente em Taguatinga, no DF, e on-line para brasileiros em qualquer país. Para revisar a sua procuração antes de assinar, converse com o escritório.